REITs行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列（六）：“非標(biāo)”的機(jī)構(gòu)間REITs如何進(jìn)行可比定價(jià)？.pdf
- 上傳者：金子*
- 時(shí)間：2026/06/04
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本文深入研究了機(jī)構(gòu)間REITs的定價(jià)邏輯與投資價(jià)值。機(jī)構(gòu)間REITs市場持續(xù)高速擴(kuò)容，底層資產(chǎn)類型豐富，原始權(quán)益人類型均衡，管理人頭部效應(yīng)顯著，二級(jí)市場流動(dòng)性結(jié)構(gòu)性改善。文章構(gòu)建了資產(chǎn)、條款、信用三角研究框架來定義機(jī)構(gòu)間REITs投資價(jià)值：資產(chǎn)質(zhì)量決定收益中樞與彈性，條款設(shè)計(jì)影響分派穩(wěn)定性與退出機(jī)制，信用主體決定極端風(fēng)險(xiǎn)承接能力。根據(jù)資產(chǎn)、條款、信用的不同組合，機(jī)構(gòu)間REITs可分為主體穩(wěn)健型和資產(chǎn)彈性型。在估值方面，一級(jí)資產(chǎn)估值以收益法為核心，發(fā)行定價(jià)結(jié)合市場化詢價(jià)與簿記，二級(jí)證券估值采用靜態(tài)利差法，機(jī)構(gòu)間REITs較同類型公募REITs存在流動(dòng)性補(bǔ)償溢價(jià)。投資建議方面，預(yù)計(jì)2026年機(jī)構(gòu)間REITs累計(jì)發(fā)行規(guī)模有望突破千億，建議關(guān)注高勝率、高賠率及高效率三類項(xiàng)目，分別適配不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的資金。
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