物業(yè)管理行業(yè)2022H1中報(bào)綜述：中期業(yè)績承壓，H2關(guān)注三條投資主線.pdf

物業(yè)管理行業(yè)2022H1中報(bào)綜述：中期業(yè)績承壓，H2關(guān)注三條投資主線。1. 經(jīng)營情況復(fù)盤：規(guī)模增長趨緩，業(yè)務(wù)獨(dú)立性、人效持續(xù)提升 • 管理規(guī)模穩(wěn)健增長，增速略有下降：17家樣本物企管理規(guī)模保持穩(wěn)健增長，2022H1在管面積實(shí)現(xiàn)同比增長34.1%，合約面積實(shí)現(xiàn)同比增長28.5%，但增速較2021年均有所收窄。從合約在 管比來看，樣本物企2022H1合約在管比1.50，管理規(guī)模未來增長潛力仍在。

獨(dú)立第三方在管面積占比提升：17家樣本物企2022H1在管面積中獨(dú)立第三方占比均值60.3%，較2021H1的50.7%上升約10個(gè)百分點(diǎn)，物企獨(dú)立性不斷改善，獨(dú)立市拓能力不斷加強(qiáng)。其 中，旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)和合景悠活2022H1在管面積中獨(dú)立第三方占比超過80%。

人均管理面積穩(wěn)步提升：從10家披露了管理員工人數(shù)的物企數(shù)據(jù)來看，物業(yè)公司管理效率呈現(xiàn)逐步改善狀態(tài)，2021年人均在管面積較2020年均有提升，其中，合景悠活改善程度較大， 2021年人均管理面積同比提升269%，金科服務(wù)管理效率較高，2021年人均管理面積達(dá)2.0萬平。

2. 財(cái)務(wù)分析：中期業(yè)績承壓

2022H1營收增速有所收窄：2022H1樣本物企實(shí)現(xiàn)營收同比增速36.4%，較2021H1增速收窄16.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，碧桂園服務(wù)（+73.5%）、合景悠活（+68.0%）、金茂服務(wù)（+60%） 和旭輝永升服務(wù)（+53.6%）保持較高增速，2022H1營收仍保持超50%的同比增速。基礎(chǔ)物管仍然是物企占比最大的核心業(yè)務(wù)，17家樣本物企2022H1基礎(chǔ)物管營業(yè)收入占總收入比例約 53%，較2021年末提升4個(gè)百分點(diǎn)。受疫情和房地產(chǎn)深度調(diào)整影響，2022H1物企社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)營收占比分別回落2、3個(gè)百分點(diǎn)，同比增速分別收窄82.5、56.6個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率有所回落，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率回調(diào)最大，社區(qū)增值服務(wù)毛利率較為穩(wěn)定：17家樣本物企2022H1整體毛利率約24.5%，較2021年同期下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，基礎(chǔ)物管、社區(qū)增值服 務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率分別為18.8%、39.5%、25/9%，較2021年同期分別下降1.1、1.4、7個(gè)百分點(diǎn)。

提質(zhì)增效顯著，銷管費(fèi)用率整體回落：17家樣本物企2022H1銷管費(fèi)用率約8.4%，較2021年同期收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，較2021年全年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，保持持續(xù)改善趨勢。橫向?qū)Ρ葋砜矗?濱江服務(wù)、中海物業(yè)和招商積余費(fèi)用管控效率較高，2022H1銷管費(fèi)用率分別為2.9%、3.8%和4.3%，低于5%的銷管費(fèi)用率處于行業(yè)前列。

歸母凈利潤增速收窄，歸母凈利潤增速低于收入增速：17家樣本物企2022H1實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤同比增速10.4%，較2021H1增速收窄53.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，旭輝永升服務(wù)（+33.4%）、濱江 服務(wù)（+31.2%）、金茂服務(wù)（+93.3%）、中海服務(wù)（+32.7%）、建發(fā)物業(yè)（+50.7%）和招商積余（+33.5%）保持較高增速，2022H1歸母凈利潤增速仍保持超30%的同比增速。

貨幣資金同比轉(zhuǎn)負(fù)，應(yīng)收賬款占比擴(kuò)大：17家樣本物企2022H1貨幣資金659億元，同比-20.4%，同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，而應(yīng)收賬款規(guī)模達(dá)407億元，同比增長55.1%，較2021年末279億元 有明顯上升。從應(yīng)收賬款占營業(yè)收入的比值來看，2022H1該比值上升至55.1%，較2021年末大幅上升32.5個(gè)百分點(diǎn)。