華潤萬象生活研究報告：資源能力兼備，商管物管同輝.pdf

華潤萬象生活研究報告：資源能力兼備，商管物管同輝。公司是國內領先的物業管理及商業運營服務商：控股股東華潤置地持股 72%， 管理層基本是華潤集團老將、經驗豐富，公司業務發展至今已沉淀近 30 年 住宅物管和近20年商業運營經驗。截至2023H1末，公司物業總在管面積3.25 億㎡，合約建面 3.80 億㎡；在管購物中心項目 88 個，在營建面 952 萬㎡。

兩大主營業務中，住宅物管是營收貢獻主力，而商寫運管是利潤貢獻主力： 2023H1，公司總營收為 67.9 億元，毛利率 33%。其中住宅物管和商寫運管收 入占比分別為 66%和 34%，但毛利潤占比分別為 40%和 60%，主要因為商寫運 管毛利率 59%遠超住宅物管毛利率 20%。細拆住宅物管，基礎物業服務、社 區增值服務、非業主增值服務收入占比分別為 77%、14%、9%，而毛利率分別 為 15.6%、32.4%、39.2%。細拆商寫運管，購物中心和寫字樓收入占比分別 為 61%和 39%，毛利率分別為 71.8%和 37.7%。從財務狀況分析，近年外部環 境并未影響公司業績持續增長，利潤水平也快速修復。公司輕資產模式優勢 凸顯，負債率低、現金充裕，有實力在市場下行期收購估值合理的優質標的。

物管和商管行業發展前景良好：物管行業，國央企物管公司競爭優勢凸顯， 預期 2030 年市場規模有望達到 3.2 萬億；商管行業，購物中心頭部運營商 強者恒強，輕資產領域尚是藍海，預期 2030 年市場規模有望達到 4351 億元。 核心優勢：（1）央企母公司托力強大。儲備大量優質項目，保持每年超 10 座的新開業量，為公司規模增長提供堅實保障。（2）商業運營實力過硬， 手握稀缺重奢資源，高端商業護城河較深。截至 2023H1 末，公司在管購物 中心 88 個，其中重奢項目 12 個，排名行業第 1。公司堅持深耕重點城市、 提升管理效益，84%的項目零售額排名當地 Top3，完善的品牌梯隊利于外拓 議價，人才梯隊建設保障管理團隊輸出。（3）社區增值服務潛力巨大，2023H1 收入同比+73%，2023H1 同比+12%，滲透率 18%與頭部同行相比提升空間充足。