海外地產(chǎn)物管行業(yè)2024年度策略：行業(yè)有序發(fā)展，關(guān)注業(yè)績派息的持續(xù)性.pdf

海外地產(chǎn)物管行業(yè)2024年度策略：行業(yè)有序發(fā)展，關(guān)注業(yè)績派息的持續(xù)性。房地產(chǎn)：優(yōu)化政策密集出臺，行業(yè)健康有序發(fā)展。展望 2024 年，房地產(chǎn) 行業(yè)的“內(nèi)憂外患”將有望緩解，1）對內(nèi)，隨著優(yōu)化政策的密集出臺， 商品房銷售修復(fù)，國家對“三大工程”的支持，以及公募 REITs 的推進(jìn)， 行業(yè)的信貸風(fēng)險有望得到控制；2）對外，美國加息進(jìn)入尾聲，港股流動 性有望改善，人民幣匯率壓力減輕。內(nèi)外部環(huán)境都有利于地產(chǎn)板塊的估值 修復(fù)。對于財務(wù)狀況安全、融資通暢、積極補充優(yōu)質(zhì)土儲、人才聚集的地 產(chǎn)公司，將迎來發(fā)展機遇，銷售規(guī)模穩(wěn)步提升，業(yè)績和派息持續(xù)增長。推 薦華潤置地、越秀地產(chǎn)、綠城中國；另外推薦代建行業(yè)龍頭公司綠城管理 控股，以及房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺貝殼。

物業(yè)管理：外部風(fēng)險緩解，行業(yè)特性重新被發(fā)現(xiàn)。物業(yè)管理公司的發(fā)展從 規(guī)模的快速擴張到經(jīng)營能力的夯實轉(zhuǎn)變。過去看重的是擴張、收并購的能 力、規(guī)模成長的速度，現(xiàn)在更看重是成長的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn) 定性。隨著外部風(fēng)險的緩解，與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的獨立性加強，物管行業(yè)存 量+增量的業(yè)務(wù)模式、強勁的現(xiàn)金流特性和成長性將會被重新發(fā)現(xiàn)。業(yè)績 穩(wěn)健增長、派息豐厚的國企物管公司估值將重估。推薦華潤萬象生活、中 海物業(yè)、保利物業(yè)。

港資地產(chǎn)：穩(wěn)健經(jīng)營，持續(xù)派息。香港本地地產(chǎn)公司經(jīng)歷多輪經(jīng)濟周期， 企業(yè)的經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)，實行穩(wěn)健的財務(wù)政策，均保持較低杠桿水平，同時 持有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)性現(xiàn)金流，可覆蓋利息及股息支出，因此 有穩(wěn)健的可持續(xù)的派息。未來隨著美國加息進(jìn)入尾聲，甚至開始降息，能 夠提供穩(wěn)定派息的香港本地地產(chǎn)股配置價值加大。

商品房銷售復(fù)蘇緩慢，城市和房企表現(xiàn)分化：雖然行業(yè)放松政策密集釋放， 商品房銷售整體復(fù)蘇緩慢，城市和房企的表現(xiàn)分化。核心一、二線城市好 于低線城市，國企地產(chǎn)公司好于民企地產(chǎn)。土地市場與此類似，國企地產(chǎn) 公司拿地聚焦核心一、二線城市，補充優(yōu)質(zhì)土儲。上市國企地產(chǎn)公司銷售 均取得大幅增長，預(yù)計后續(xù)銷售將保持穩(wěn)健增長。

國企地產(chǎn)業(yè)績穩(wěn)健，派息持續(xù)：房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)分化巨大，大部分 民營房企錄得巨幅虧損，主要由于結(jié)算項目毛利率下降、開發(fā)項目計提減 值損失、匯兌損失等導(dǎo)致。大部分民企進(jìn)入債務(wù)重組階段，停止派息。國 企地產(chǎn)公司財務(wù)狀況較好，拿地和銷售比較順暢，房屋準(zhǔn)時交付，保持了 穩(wěn)健的業(yè)績和派息。由于房地產(chǎn)公司業(yè)績的滯后性，當(dāng)前民營房企新房銷 售大幅下跌必然會導(dǎo)致未來財報的收入大幅倒退。而國企地產(chǎn)公司財務(wù)狀 況較好，拿地和銷售比較順暢，業(yè)績穩(wěn)健，派息也能持續(xù)。