中海物業研究報告：央企物管標桿，內外兼修穩步前行.pdf

中海物業研究報告：央企物管標桿，內外兼修穩步前行。央企物管龍頭，規模穩健擴張：中海物業隸屬中國建筑集團有限公司旗下 中國海外集團，最早于1986年在中國香港開展物業服務，1991年進入內 地市場，2015年10月在香港聯交所主板上市，為中國領先物業管理公司 之一。公司主要開展物業管理服務、非住戶增值服務、住戶增值服務、停 車位買賣四項業務，2023年收入貢獻72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛 利潤貢獻68%、13.5%、16.3%、2.1%。收入利潤穩健增長，2015-2023 年營業收入、歸母凈利潤復合增速25.4%、38.7%，2023年分別達130.5 億元、13.4億元；管理規模逐年攀升，2023年在管面積升至4億平米， 處主流物企靠前水平。

內生強勁外拓發力，品質優先輕裝簡行：公司股東方中建及中海集團財務 穩健、實力雄厚，提供平穩運行環境，多維度支持公司業務開展，包括積 極銷售持續交付，土儲充足支撐發展，基于豐富房建、基建業務協助項目 獲取等。中建及中海集團房地產布局偏向核心城市，對物業費收繳、增值 服務等開展亦有望形成正面影響。此外，公司市場化拓展持續發力，全業 態服務能力增強，2023年新增外拓合約面積1.1億平米，新增外拓合同 額40億元，處主流物企領先水平。2023年末第三方在管面積占比升至 40.5%、非住宅在管面積占比升至30.1%。2023年公司整體滿意度90分 以上，保持行業標桿水平；公司嚴控收并購質量，以集團內資源整合為主， 融合效果良好。

費用管控優勢明顯，現金流呈現改善：公司2023年綜合毛利率15.9%， 趨于穩定；銷管費用率3%，維持主流物企較低水平。后續隨著規模化、 數字化持續深入、精準用工提升人力資源配置效率，成本費用仍存優化空 間。2023年經營性凈現金流持續改善，年末現金及銀行結余51.3億元， 同比增長24.3%。