投資策略專題：嘉實物美消費REIT投資價值分析.pdf

投資策略專題：嘉實物美消費REIT投資價值分析。嘉實物美消費 REIT 底層資產(chǎn)共由四個項目組成，分別為大成項目， 玉蜓橋項目，華天項目，德勝門項目，是北京市重要的具有商超特征的社區(qū) 型商業(yè)地產(chǎn)。項目整體的盈利模式以租金為主，業(yè)態(tài)覆蓋超市、餐飲食品、 醫(yī)療健康等多個領(lǐng)域。

嘉實物美消費REIT上市，原始權(quán)益人為北京物美商業(yè)

嘉實物美消費REIT 成立于2024年1月31日，并于2024年3月12日在上 海證券交易所正式上市。該REIT以北京市的大成項目、玉蜓橋項目、華天項 目和德勝門項目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，可租賃面積為7.28萬平方米。嘉實物美消費 REIT 底層項目的資產(chǎn)估值為 10.02 億元，賬面價值為 6.27 億元，增值率為 59.81%。項目原始權(quán)益人為北京物美商業(yè)集團，是北京重要的民生企業(yè)，持 有大量的商業(yè)物業(yè)，多處在區(qū)位良好、人流密集的優(yōu)質(zhì)地段，主要是超市、 便利店、藥店、購物中心等生活服務(wù)類業(yè)態(tài)。

底層資產(chǎn)經(jīng)營情況良好，長期收益有望保持穩(wěn)定

嘉實物美消費REIT 的四個項目均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊交通便利且 客群穩(wěn)定。四個項目超9成租約收入類型為固定租金，租戶業(yè)態(tài)以超市類占 比最高，其次為餐飲食品類，合計收入占比超七成。截至2023年6月30日， 項目加權(quán)剩余租期合計 8.38 年，項目未來租賃情況穩(wěn)定。嘉實物美消費REIT 底層項目整體的出租率較高。2023年1-6月，大成項目、玉蜓橋項目、華天 項目、德勝門項目的出租率分別為 83.21%、93.84%、90.55%、92.15%，整體 出租率為88.71%。2021年大成項目的出租率明顯下滑，主因宏觀經(jīng)濟環(huán)境導(dǎo) 致招租工作無法正常開展，疊加大租戶與運營方退租。項目整體月租金坪效 近年來有所增長。2021-2023年1-6 月，項目合計月租金坪效分別為62.79、 64.54、77.29 元/平方米/月，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的趨勢。

收入預(yù)測參數(shù)合理，估值水平略高于可比REITs

根據(jù)招募說明書預(yù)測，租金方面，2024 年嘉實物美消費REIT 預(yù)計基礎(chǔ)設(shè)施 項目租金增長3.31%；出租率方面，大成項目為90%，其他項目為93%。租金 增速和出租率整體略低于可比REITs 平均水平。折現(xiàn)率方面，嘉實物美消費 REIT 基礎(chǔ)設(shè)施項目評估折現(xiàn)率為 7%，和中金印力消費REIT 和華夏華潤商業(yè) REIT 持平，低于華夏金茂商業(yè)REIT。從 P/NAV 來看，上市消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的P/NAV整體較為接近，嘉實物美消費REIT的P/NAV為1.10，處于上市消 費基礎(chǔ)設(shè)施REITs中較高水平。從中債估值收益率來看，嘉實物美消費REIT 估值收益率為5.08%。考慮到嘉實物美消費REIT底層資產(chǎn)為社區(qū)中心，顧客 需求相對剛性，運營收入穩(wěn)定性相對更強，估值收益率較合理。