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物業管理行業2024年中報總結：成長放緩但價值提升，尋求高質量發展。利潤表分析：成長性放緩，減值影響板塊業績表現。24年上半年主要 物業管理公司實現營業收入1235億元，同比增長6.9%，收入成長中 樞過去四年持續下滑。實現毛利潤規模248億元，同比-0.5%，整體毛 利率水平為20.1%，較去年同期下降1.5pct（同比-6.9%）。板塊核心 經營利潤規模155億元，同比-1.9%，管理銷售費用規模94億元，管 理銷售費率為7.6%，與去年同期比下降0.4pct，費率水平整體有所改 善。板塊歸母凈利潤規模為72億，同比下降37.5%，板塊歸母凈利率 為5.8%，較去年同期下降4.2pct，降幅達到了42%，信用及關聯方應 收款的減值及其他非經常性的損益，是今年半年度板塊收入增長但利 潤同比下降四成的主要原因。

資產負債表分析：關注收款表現惡化。物業管理板塊24年中期樣本企 業總資產規模為 3313 億元，同比增長 2.2%，總負債規模同比增長 4.1%，凈資產規模同比增長0.5%，歸母凈資產同比增長0.2%,總資產 和凈資產規模的增長速度持續走低。板塊貿易應收款在24年中期規模 達到746億，同比去年中期增長7.2%，較23年末增長18.3%，上半 年在經濟環境和政府支付能力均出現顯著下行的情況下，物管企業應 收賬款壓力均有顯著提升，未來在成長放緩的情況下，如何保障收款 質量是一個巨大的挑戰。從上半年應收賬款質量來看，華潤置地、濱 江服務、越秀服務、永升服務的回款質量較好。

經營情況分析：規模成長放緩，尋求新機遇。過去兩年物管企業最穩 定的成長貢獻還是來自于基礎物業管理的增量，不同企業在培育自己 的新業務貢獻，非業主增值服務萎縮，社區增值服務的彈性減弱。基 礎物業管理在24年上半年同比增長10.8%，增速較23年全年下降3 個百分點，合約與在管面積拓展放緩，預計未來行業增長中樞5%左右， 優秀頭部企業能保持15%左右增長。非業主增值服務規模下降20.3%， 毛利潤下降17%。業主增值收入規模126.7億元，同比僅增長0.7%， 與23 年同期增速為4.1%，分企業來看濱江服務、越秀服務、華潤萬 象、中海物業等公司表現較好。