2024年我國REITs市場回顧與展望.pdf

2024年我國REITs市場回顧與展望。2024 年是 REITs 發(fā)行數(shù)量和規(guī)模最多的一年，全年共發(fā)行 29 只，接近 過去三年發(fā)行數(shù)量總和，發(fā)行規(guī)模合計(jì) 645.69 億元，占過去三年發(fā)行規(guī)模 總和的 2/3。2024 年發(fā)行市場主要特點(diǎn)有：1）政策面持續(xù)推動 REITs 發(fā)展 和創(chuàng)新，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型再次擴(kuò)容；2）2024 配售比例整體明顯提升，但不同 類型出現(xiàn)分化；3）REITs 管理人繼續(xù)增多，部分管理人向?qū)I(yè)化發(fā)展。

 2024 年產(chǎn)權(quán) REITs 整體經(jīng)營狀況較平穩(wěn)，其中保障房 REITs 營業(yè)收入 波動很小，表現(xiàn)非常平穩(wěn)，整體出租率也變化很小；2024 年成立的消費(fèi)基 礎(chǔ)設(shè)施 REITs，從最近幾個季度的營收看，其表現(xiàn)也很穩(wěn)，也是平均出租率 最高的資產(chǎn)類型；倉儲物流 REITs 在 2024 年?duì)I收出現(xiàn)下滑，但出租率較為 穩(wěn)定；產(chǎn)業(yè)園 REITs 在 2024 年整體營收出現(xiàn)小幅下滑，但不同 REITs 存在 較大分化，多數(shù) REITs 在 2024 年出租率出現(xiàn)下滑。

從特許經(jīng)營權(quán) REITs 上市以來的經(jīng)營狀況來看，大多數(shù)呈現(xiàn)出較明顯 的周期變動特征。特許經(jīng)營權(quán) REITs 在 2024 年整體經(jīng)營狀況相對平穩(wěn)，但 較 2023 年略有下滑，其中生態(tài)環(huán)保 REITs 在 2024 年經(jīng)營狀況出現(xiàn)分化； 多數(shù)清潔能源 REITs 在 2024 年出現(xiàn)下滑，但剛上市的清潔能源 REITs 表現(xiàn) 較穩(wěn)定；收費(fèi)公路 REITs 在 2024 年?duì)I收和 EBITDA 相比 2023 年平均下滑幅 度分別為-6%和-9%。

在政策影響下，2024 全年 REITs 累計(jì)分紅 104 次，數(shù)量較 2023 年翻 倍，其中 2024 年上半年成立的絕大多數(shù) REITs 和少數(shù) 2024 年下半年成立 的 REITs 也進(jìn)行了年內(nèi)首次分紅。2024 年 REITs 總分紅金額為 84 億，占 2024 全年可供分配金額的比例為 96%。產(chǎn)權(quán) REITs 分紅比例略低于特許經(jīng) 營權(quán) REITs，都明顯高于股票指數(shù)。產(chǎn)權(quán) REITs 最近三年的分紅收益率連續(xù) 增加，2024 年分紅收益率均值已經(jīng)提高到 5%，其中分紅收益率較高的是倉 儲物流和產(chǎn)業(yè)園，平均分紅收益率在 5.3%左右，且明顯高于保障房的 4.30%。 特許經(jīng)營權(quán) REITs 整體也逐年增加，2024 年分紅收益率為 10.5%，其中較 高的是清潔能源和收費(fèi)公路，在 11%左右，明顯高于生態(tài)環(huán)保的 8%。

REITs 市場在經(jīng)歷了 2023 年市場大幅調(diào)整，表現(xiàn)弱于股票市場后，2024 年則整體表現(xiàn)較好，尤其是 REITs 市場從 2024 年 5 月保持平穩(wěn)向上態(tài)勢， 走出了與股票市場不同的獨(dú)立行情。產(chǎn)權(quán) REITs 全年收益率為 14%，不同資 產(chǎn)類型 REITs 表現(xiàn)差異較大，收益最高的為保障房 REITs，倉儲物流 REITs 則表現(xiàn)最差；特許經(jīng)營權(quán) REITs 全年收益率 12%，不同類型表現(xiàn)差異小。 2024 年 REITs 市場波動率并沒有明顯提升，已經(jīng)明顯低于主要股票指數(shù)， 這也反映出 REITs 市場相對于股市的獨(dú)立性。2024 年特許經(jīng)營權(quán) REITs 波 動率大幅低于產(chǎn)權(quán) REITs，而夏普比率則高于產(chǎn)權(quán) REITs。

不同類型 REITs 之間表現(xiàn)出很強(qiáng)的正相關(guān)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 與其 他類型 REITs 的相關(guān)性較低，可能與上市時間較短有一定關(guān)系。REITs 同滬深 300 和中證紅利也呈現(xiàn)正相關(guān)性，體現(xiàn)出權(quán)益類產(chǎn)品的特點(diǎn)，但相關(guān)系 數(shù)普遍較小，2024 年又有進(jìn)一步變?nèi)醯内厔荨１Ｕ戏?REITs 和消費(fèi)設(shè)施 REITs 與中證全債的相關(guān)性較其他類型 REITs 明顯偏高，顯示出一定的獨(dú)特 性。2022 年下半年開始，REITs 市場流動性趨向平穩(wěn)。整體上和中證 500 換 手率接近，明顯高于滬深 300 指數(shù),2024 年的“9.24”行情啟動后，股票市 場換手率快速提高又高位回落，REITs 換手率則相對平穩(wěn)，2024 年底換手 率不及中證 500 指數(shù)，但仍高于滬深 300 指數(shù)。