2024年物業管理板塊財報綜述：物管行業總體降速，優質物企提質增效.pdf

2024年物業管理板塊財報綜述：物管行業總體降速，優質物企提質增效。24 年營收增速放緩、業績下滑，行業總體降速、企業間繼續分化。24 年，物業管理板 塊整體主營業務收入同比+4.2%，較上年同期-3.5pct。其中，一線物企營業收入同比 +5.6%，較上年同期-4.9pct；二線物企營業收入同比+2.9%，較上年同期-0.4pct。24 年，物業管理板塊整體歸母凈利潤同比-18.2%，較上年同期-15.7pct。其中，一線物企 歸母凈利潤同比-18.3%，較上年同期-7.7pct；二線物企歸母凈利潤同比-21.4%，較上年 同期-62.6pct。24 年，主流物業管理公司營收增速放緩、凈利潤同比下降，源于：1） 21 年下半年以來房地產新開工、銷售持續下行；2）部分房地產企業出險，竣工交付受 到影響；3）應收賬款計提減值增加。綜合來看，物管行業呈現總體降速，結構繼續分 化，一線物企營收、業績增速仍高于二線物企，體現出強者仍強的局面。

24 年毛利率、凈利率下降，源于成本占比提升、應收款減值增加等。24 年，物業管理 板塊整體毛利率為 18.5%，同比-1.3pct。其中，一線物企毛利率 17.6%，同比-0.7pct； 二線物企毛利率 19.6%，同比-2.9pct。24 年，物業管理板塊整體凈利率 3.8%，同比1.1pct。其中，一線物企凈利率 4.5%，同比-1.3pct；二線物企凈利率 2.5%，同比0.8pct。24 年，物業管理板塊整體三費率為 9.5%，同比-0.7pct。其中，一線物企三費 率為 6.7%，同比-0.5pct；二線物企三費率為 10.4%，同比-0.7pct。24 年，物業管理板 塊應收款余額均值達 37 億元，同比+3.5%；應收賬款減值均值 10.8 億元，同比+60%， 對應應收賬款減值占比應收賬款達 32.2%，同比+12.7pct，其中一線物企 20.7%、同比 +11.9pct，二線物企 43.7%、同比+14.6pct；商譽減值及無形資產攤銷比例平均值為 4.4%，同比-3.5pct。24 年，物管公司毛利率和凈利率下降，主要源于：1）地產行業下 行、成本占比上升等，壓制物管行業盈利能力；2）非住宅物業競爭有所加劇；3）高毛 利增值服務增速下行；4）應收賬款減值增加；5）商譽減值及無形資產攤銷占比高位。

24 年基礎/非業主/業主增值分別占 73%/9%/11%、合同/在管比 1.3 倍。24 年，7 家主流 物企物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務營收分別占比 73%、9%、11%， 分別同比+10%、-16%、+0.2%。綜合來看，主流物業公司物業管理服務保持穩健增 長，非業主增值服務受地產下行拖累、業主增值服務受消費下行影響，占比均有所下 降。從經營數據來看，24 年，13 家主流物企在管面積平均同比+9.0%，較上年同期5.6pct；其中，一線、二線物企平均分別同比+8.5%、+9.5%。合同面積平均同比 +3.7%，較上年同期-2.9pct；其中，一線、二線物企平均分別同比+1.5%、+5.4%。24 年末，13 家主流物企合同/在管面積平均覆蓋倍數為 1.30 倍，較 23 年末-0.12 倍。其 中，一線、二線物企分別為 1.33、1.28 倍，分別較 23 年末-0.19 倍、-0.07 倍。

24 年行業資產負債率、周轉率、凈利率均降，導致物管板塊 ROE 下降。24 年，物業管 理板塊整體 ROE 為 4.4%，同比-3.2pct。其中，一線物企 ROE 為 9.0%，同比-4.1pct； 二線物企 ROE 為 3.0%，同比-3.0pct。24 年，板塊整體資產負債率為 44.6%，同比2.5pct；板塊整體資產周轉率為 0.74 次，同比-0.06 次；板塊整體凈利率為 3.8%，同比1.1pct 。綜合來看，24 年，物業管理板塊負債率、周轉率、凈利率均下降，綜合導致板 塊 ROE 下降，其中一線物企仍好于二線物企。