2025年REITs二季度季報(bào)點(diǎn)評(píng)：大勢(shì)未改，微瀾有別.pdf

2025年REITs二季度季報(bào)點(diǎn)評(píng)：大勢(shì)未改，微瀾有別。整體來(lái)看，二季度 REIT 經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)基本延續(xù)預(yù)期趨勢(shì)。保障房、消 費(fèi)、市政環(huán)保板塊方面，絕大多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)維持穩(wěn)健，部分消 費(fèi)項(xiàng)目披露租金邊際下降可能與商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額季節(jié)性回落下租金抽成 減少有關(guān)；倉(cāng)儲(chǔ)板塊整體出租率邊際上升，但租金仍承壓；產(chǎn)業(yè)園 基本延續(xù)前期經(jīng)營(yíng)走勢(shì)，工業(yè)廠房類(lèi)項(xiàng)目出租率和租金相對(duì)穩(wěn)定， 研發(fā)辦公類(lèi)項(xiàng)目多數(shù)面臨“以價(jià)換量”和“量?jī)r(jià)齊跌”的情況；高 速與能源板塊內(nèi)部分化，前者波動(dòng)主要源于網(wǎng)路改擴(kuò)建、假期與天 氣，后者波動(dòng)主要源于區(qū)域風(fēng)光水資源變化與電價(jià)波動(dòng)。

與一季度報(bào)披露后的行情類(lèi)似，REIT 二季度報(bào)披露后整體行情走 低，但從板塊結(jié)構(gòu)上來(lái)看區(qū)別較大。一季度報(bào)披露后 REIT 行情整 體回調(diào)，板塊間分化大，主要由產(chǎn)業(yè)園板塊領(lǐng)跌，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健板塊跌 幅較小，消費(fèi)板塊不降反升；二季度報(bào)披露后 REIT 行情雖也整體 回調(diào)，但板塊間分化相對(duì)較小，且主要由經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健的保障房、市 政板塊領(lǐng)跌，產(chǎn)業(yè)園板塊跌幅較小。

本輪 REIT 行情回調(diào)正值投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好轉(zhuǎn)換，大類(lèi)資產(chǎn)行情輪動(dòng) 期，基本面定價(jià)權(quán)重較小。REIT 本質(zhì)作為權(quán)益性工具，其投資者收 益與底層資產(chǎn)收入錨定，但權(quán)益市場(chǎng)的“高預(yù)期”敘事并未傳導(dǎo)至 REIT 端，REIT 反而跟隨債市回調(diào)，一方面，對(duì)比股票，REIT 超高 比例分紅屬性以及非永續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)下，分子端眼前的“弱現(xiàn)實(shí)”相 比“強(qiáng)預(yù)期”，對(duì)股價(jià)的影響更直接，“強(qiáng)預(yù)期”對(duì)股價(jià)的拉動(dòng)作用 有限；另一方面，過(guò)往 REIT 行情主要由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行驅(qū)動(dòng)，利 率上行后這部分漲幅回吐。

后續(xù)來(lái)看，短期 REIT 整體行情或仍受其債性主導(dǎo)，即投資者風(fēng)險(xiǎn) 偏好轉(zhuǎn)換與增量政策落地情況仍是關(guān)注重點(diǎn)。對(duì)于經(jīng)營(yíng)彈性較低的 項(xiàng)目而言，當(dāng)前行情走勢(shì)主要看宏觀大類(lèi)資產(chǎn)間的輪動(dòng)主線，增量 政策利好對(duì)板塊影響偏利空，但對(duì)于負(fù)債端穩(wěn)定的投資者而言，考 慮到利差水平與擴(kuò)募收益，其長(zhǎng)期配置價(jià)值仍存；而對(duì)于分子端彈 性較高的項(xiàng)目與板塊而言，短期會(huì)受市場(chǎng)情緒與交易者結(jié)構(gòu)影響， 但長(zhǎng)期核心影響因素仍是經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，可以關(guān)注落地政策的相關(guān)性與 即時(shí)性。