新經濟的科技不動產：數據中心REITs概述.pdf

新經濟的科技不動產：數據中心REITs概述。本篇報告解決了以下核心問題：數據中心REITs的商業模式有何特殊性？國內數據中心REITs的供需格局、競爭態勢與盈利能力如何？海外成熟市場如何估值？投資價值與風險邊界在哪里？

數據中心是一種融合了“房地產”與“電力”雙重屬性的特殊業態。 “房地產”屬性：重資產、長周期與區位選擇是關鍵，數據中心投資具備典型的重資產特征，涉及土地、土建、機電設備等大額前期投入。 “電力”屬性：獲得充足、穩定且成本可控的電力是數據中心的核心競爭力。算力激增帶來能耗激增，而“雙碳”目標下的PUE（電能利用效率）監管日趨嚴苛，擁有優質電力資源和領先節能技術的運營商將構筑更深的護城河。

國內數據中心市場投資在經歷前期過熱后已回歸理性，存量供給仍在釋放，但新增供給已趨于有序，市場正從過去的結構性過剩逐步邁向由AI驅動的供需新平衡。國內已上市的兩單數據中心REITs（南方萬國數據REIT與南方潤澤科技REIT）均為服務單一互聯網巨頭的批發型數據中心，展現出租戶信用評級高、合同期限長、運營狀態成熟（簽約率100%，上架率超95%）、現金流穩定的特征。基于EV/EBITDA、資本化率、現金分派率等主流方法測算，國內兩單REITs的估值均落在合理區間內。其2026年預期EV/EBITDA倍數均為13.6倍，對于擁有超長期穩定合約的資產而言，回報水平具備吸引力。

報告選取了美國和新加坡等海外成熟市場的四家代表性公司作為參照進行研究。截至2025年5月30日，在富時美國權益REITs指數中，數據中心REITs（以Equinix和Digital Realty為代表）數量占比僅約1.44%，但市值占比高達10.40%，被視為高價值核心資產。從2024年（截至11月30日）總回報率來看，數據中心在全球各類REITs資產中位居前列，機構投資者也持續看好該賽道，在2024-2027年的資產配置中預期凈增配比例位列第一。截至2025年8月22日，海外龍頭企業的EV/EBITDA倍數普遍在20x以上。