經(jīng)營(yíng)服務(wù)行業(yè)2025年半年報(bào)綜述：物管行業(yè)喜迎高質(zhì)量發(fā)展，中介及代建龍頭地位穩(wěn)固.pdf

經(jīng)營(yíng)服務(wù)行業(yè)2025年半年報(bào)綜述：物管行業(yè)喜迎高質(zhì)量發(fā)展，中介及代建龍頭地位穩(wěn)固。縱觀 2025 年上半年物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)，物管及商管 行業(yè)整體營(yíng)收保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)?cè)鏊俎D(zhuǎn)正。伴隨行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng) 放緩，企業(yè)轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量發(fā)展，部分物管公司在經(jīng)營(yíng)效率、服 務(wù)質(zhì)量、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)等方面均出現(xiàn)積極變化。頭部交易中介商貝殼、 我愛(ài)我家規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，同時(shí)積極培育第二增長(zhǎng)曲線業(yè)務(wù)。代建 服務(wù)商龍頭綠城管理控股新拓面積穩(wěn)居行業(yè)第一，現(xiàn)金流和盈利 質(zhì)量轉(zhuǎn)好。擴(kuò)內(nèi)需背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展持續(xù)受政策支撐， 我們繼續(xù)看好物管及經(jīng)營(yíng)服務(wù)賽道，推薦頭部交易中介商與服務(wù) 質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)效率高的物企。

物管商管：經(jīng)營(yíng)回歸主業(yè)，規(guī)模增長(zhǎng)放緩，企業(yè)盈利能力提升， 部分優(yōu)質(zhì)物企持續(xù)保持業(yè)績(jī)高增。2025 年上半年 23 家重點(diǎn)物管 及商管公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1158.4 億元，同比增長(zhǎng) 5.0%，增 速與 2024 年全年基本持平；基礎(chǔ)物管服務(wù)營(yíng)收占比達(dá)到 70.9%， 較去年全年提升 1.7 個(gè)百分點(diǎn)，物企經(jīng)營(yíng)逐漸回歸物業(yè)管理服務(wù) 主業(yè)。上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 81.9 億元，同比增長(zhǎng) 34.9%，去年 同期同比增速為 38.5%，2024 年全年同比增速為-18.8%，樣本企 業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鏊僖延韶?fù)轉(zhuǎn)正。歸母凈利潤(rùn)率提升至 7.1%，較去年 同期提升 1.6 個(gè)百分點(diǎn)。截止 2025 年上半年末， 18 家披露在管 面積的物企在管面積共 54.5 億方，同比增長(zhǎng) 4.0%，增速較 2024 年全年下降 2.0 個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)分化明顯，部分企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊俦?持雙位數(shù)增長(zhǎng)。

交易及代建：頭部效應(yīng)明顯。（1）交易中介商：代表性企業(yè)規(guī) 模持續(xù)擴(kuò)張。業(yè)務(wù)規(guī)模上，貝殼與我愛(ài)我家交易規(guī)模均持續(xù)穩(wěn)健 擴(kuò)張，2025 年上半年貝殼實(shí)現(xiàn) GTV 共 17224 億元，同比增長(zhǎng) 17.3%，我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn) GTV 共 1375 億元，同比增長(zhǎng) 9.9%。貝殼 營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)，但因業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變動(dòng)致使利潤(rùn)承壓。2025 年上半 年貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 493.4 億 元，同比增長(zhǎng) 24.1% ；經(jīng)調(diào)整的 Non-GAAP 歸母凈利潤(rùn) 32.1 億元，同比下降 21.3%。我愛(ài)我家盈 利能力提升，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 56.5 億元，同比降低 2.7%； 實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 3840.0 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 30.8%。二者在保持交易 服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，均積極培育第二增長(zhǎng)曲線業(yè)務(wù)。（2） 代建服務(wù)商：新拓穩(wěn)健增長(zhǎng)，現(xiàn)金流和盈利質(zhì)量轉(zhuǎn)好。2025 年上 半年綠城管理控股營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)分別為 13.7 億元、2.6 億元，同比下降 17.7%、48.9%，業(yè)績(jī)降幅大于營(yíng)收降幅主因行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、費(fèi)率下行導(dǎo)致毛利率下降。上半年新拓代建總建面 1989 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 13.9%，根據(jù)中指研究院 統(tǒng)計(jì)，公司上半年的新拓代建面積穩(wěn)居行業(yè)第一。上半年公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 1.12 億元，同比增長(zhǎng) 45%；截 至上半年末在手現(xiàn)金 16.4 億元，較去年底增長(zhǎng) 8%。代建費(fèi)收款向好，截至上半年末的凈合同資產(chǎn)（應(yīng)收賬款+ 合同資產(chǎn)-合同負(fù)債）共 11.9 億元，較去年底下降 4.0%。