房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：周期未變，市場競爭格局在動.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：周期未變，市場競爭格局在動。房地產(chǎn)需求側(cè)變化：（1）從剛需、條件改善需求和城市更新改造需 求等測算中長期地產(chǎn)銷售中樞，房地產(chǎn)需求逐年下行，尾部較平，大 致呈“L型”回落趨勢。2023-2025年房地產(chǎn)銷售中樞為每年13.58億平 方米，2026-2030年銷售中樞為10.96億平方米，2031-2035年，銷售中 樞為9.18億平方米。（2）一二線核心城市銷售占比顯著提升。2023年 以來，一線城市隨主力置業(yè)人口年齡中樞上移，需求條件改善驅(qū)動， 成交面積和價格均上行，二線城市因次地級城市人口流入拉動，銷售 逐步提升，成交面積占比最大，月度波動也最大。三四線城市人口凈 流出較多，需求呈現(xiàn)下降趨勢，成交面積和占比明顯下行。

房地產(chǎn)供給側(cè)變動：（1）房地產(chǎn)市場庫存。地產(chǎn)去化周期處歷史高 位，本輪房地產(chǎn)下行周期中，2022年4-5月去庫存，存銷比逐步回落， 截至2023年3月，十大城市商品房存銷比回落至13.93。（2）地產(chǎn)供給 收縮幅度下降。2022年我國購置土地面積與土地成交價款未出現(xiàn)明 顯拐點。2023年以來，土地市場多項數(shù)據(jù)已有所改善，2月溢價率約 4%,3月溢價率為5.53%，雖仍處于較低位，但已現(xiàn)明顯改善趨勢。從 成交土地面積看，一線城市基數(shù)與波動均較小，二線城市成交面積波 動相對平緩，成交土地總價多數(shù)高于三線城市，三線城市土地價格一 定程度貶值。地產(chǎn)供給收縮趨勢仍在，出現(xiàn)明顯區(qū)域分化特點。

房地產(chǎn)周期論：（1）從庫茲尼茨長周期分析，房地產(chǎn)市場仍處下行 趨緩態(tài)勢。（2）“銷售-投資-開發(fā)”傳導(dǎo)路徑分析。2023年房地產(chǎn) 銷售額、投資額、開發(fā)資金均明顯回暖。從增速看，新開工面積周期 與銷售面積周期基本同步，2020年以來短周期已持續(xù)3年，當前房屋 銷售增速仍在底部徘徊。2023年1-3月，房屋新開工面積累計同比降 19.2%，降幅較上年末收窄20.2%，但受長預(yù)期影響，當前開工意愿不 強。（3）高杠桿民營地產(chǎn)企業(yè)流動性周轉(zhuǎn)模式難以為繼。同時，受 融資收緊影響，高財務(wù)杠桿率有待改善。

房地產(chǎn)企業(yè)利潤率：(1)由于地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算收入由前3-4年銷售收入 所貢獻，即2022年的低銷售額、低銷售面積將體現(xiàn)在3-4年后業(yè)績上。 2023年以來，房價逐漸回暖，3-4年后地產(chǎn)企業(yè)利潤率才產(chǎn)生正向影 響。(2)從土地儲備、資金成本、發(fā)展戰(zhàn)略等視角，建議關(guān)注頭部國 有地產(chǎn)企業(yè)，保利地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、華發(fā)股份、 建發(fā)地產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)等頭部央國企具有競爭優(yōu)勢。