房地產行業長三角區域研究（一）：上海房地產市場解讀.pdf

房地產行業長三角區域研究（一）：上海房地產市場解讀。上海經濟指標及房地產市場規模在長三角乃至全國的占比均較高：從宏觀指 標看，2022 年上海 GDP 占長三角 15%、全國 3.7%，常住人口占長三角 10%、 全國 1.8%，人均 GDP 是長三角平均的 1.5 倍、全國平均的 2.1 倍。從房地產 市場規模看，2022 年上海在疫情沖擊下仍實現商品住宅銷售量價齊升，銷售 金額占長三角 19%、全國 5.9%，銷售面積占長三角 7%、全國 1.4%，銷售均 價是長三角平均的 2.9 倍、全國平均的 4.4 倍。上海作為單個城市優勢明顯。

上海多維度領先其他一線城市：從宏觀基本面看，上海 GDP 總量、常住人口、 建成區單位面積創造 GDP 的能力、以建成區面積口徑計算的人口密度均在一 線城市中排名第一。從地產基本面看，上海韌性更強。銷售端，歷年來上海 新建商品住宅和二手房成交規模均領跑一線城市；土地端，2022 年上海住宅 用地出讓金收入和成交規劃建面均遙遙領先。且上海住宅用地規劃容積率僅 1.9，低于北京的 2.0、廣州的 2.9 和深圳的 3.8，居住舒適、改善屬性更強。

上海新房供需基本平衡：需求端，上海新房 2017 年以來成交量基本穩定， 均價波動上升，2022 年銷售均價為 4.8 萬元/㎡，主要被區位弱、均價低的 保障房拉低，剔除保障房后均價為 6.4 萬元/㎡。供給端，上海新房可售存 量面積自 2014 年達峰后持續下降、去化周期始終保持在 12 個月內，2022 年 僅為 5.8 個月。土地端，上海 2017 年以來住宅用地流拍率、溢價率均較低。

上海新房戶型逐漸轉向緊湊改善：從環線分布看，新房成交區位相對改善， 2022 年內環以內、內外環間、外環以外的成交面積占比分別為 11%、18%、 72%，內環以內占比較 2011 年提升了 6pct，而保障房 94%位于外環外；從戶 型看，三房逐漸替代兩房成為主流，2022 年成交套數占比 63%；從面積段看， 90-120 ㎡ 2022 年成交套數占比 55%，而 70-90 ㎡逐漸退出市場。戶型趨勢 是在壓縮面積的同時打造更多房間，降低舒適度但滿足了居民剛改需求。

上海二手房交易市場成熟，承接剛需客群：2022 年上海二手房成交 16 萬套， 雖同比-42%，但也遠超出新房 9 萬套的規模。從成交均價看，2022 年二手房 4.0 萬元/㎡明顯低于新房 6.4 萬元/㎡。從套均成交總價看，2022 年二手房 為 328 萬元，而新房 725 萬元是二手房的 2.2 倍，回溯歷史，二手房套均總 價爬坡至 2017 年 306 萬元后停滯，大概率觸及剛需支付力天花板。從套均 成交面積看，二手房徘徊在 80 ㎡遠低于新房 110 ㎡左右的水平。可見二手 房剛需客群既有明顯的支付能力天花板，又很難削減對面積段的基本需求。

上海房地產政策定位“房住不炒”，調控精準：2020 年疫情后，上海放松落 戶政策，進一步吸納大量高素質年輕人口，改善人口年齡結構。且不論是應 屆生、居轉戶、人才引進還是留學人才落戶人群，均有超出上海平均水平的 學歷高度、工作素質和支付能力，未來是上海房地產市場需求的保障。縱觀 上海房地產政策周期，供需調控舉措愈發精準及時且創新。此外，上海還有 個人住房房產稅、普通住宅認定標準等差異化政策，制約投資客投機行為。