房地產行業23H1地產土地專題分析：整體縮量，結構分化.pdf

房地產行業23H1地產土地專題分析：整體縮量，結構分化。據中指院數據，2022 年起宅地縮量明顯快于整體，2022 年之前，土地供應 /成交結構中涉宅用地占比 40-50%，2023 上半年下降至 22.0%。2023 上半 年，300 城涉宅用地供應/成交建筑面積同比下降 34%/31%，降幅較 2022 年有所收斂/擴大，但各能級城市表現分化，一二線城市供應/成交面積降幅 均有所收窄，但三四線則均有所擴大。2023 上半年的成交建面已經回落至 2006-2007 年的水平。由于土地價格的上漲，成交金額的回落幅度要明顯小 于面積，成交金額已經回落至 2016-2017 年的水平。各線城市溢價率與流 拍率水平均有所修復，但絕對值的角度三四線城市土地流拍率仍處于高位。

市場點狀復蘇，邊際小幅改善，土地購置費累計同比仍在下行

目前土地市場具備點狀復蘇特征，成交金額邊際改善優于面積。2023 上半 年土地成交建面同比為正的城市較 2022 全年有所減少，但成交金額同比為 正的城市數有所增加，反映土地市場繼續減量的城市有所增多，但土地出讓 金收入壓力相對來說承壓更小。據統計局數據，2023 年 1-5 月，房地產開 發投資同比下降 7.2%，降幅較 2022 年收窄 2.8 個百分點。土地購置費同比 下降 0.5%，降幅較 2022 年收窄 5.2 個百分點，土地購置費占房地產開發投 資的比例 35.4%，土地購置費增長較弱或是房地產投資趨弱的原因之一。

企業投資：龍頭房企強者恒強，拿地 TOP 民企出現新面孔

相比較 2022 年，房企的拿地力度并沒有顯著上升。從模擬拿地強度來看， 19 家樣本房企中 15 家房企拿地強度下降。TOP30 房企中依舊是央國企領 先，招商蛇口、越秀地產拿地排名上升明顯。但值得注意的是 TOP30 中， 民企的席位再次增多，由 2022 上半年的 4 家提升至 7 家，民企權益拿地金 額占比由 2022 上半年 14.9%提升至 16.7%。地方城投托底力度逐步下降， 據克而瑞數據，2023 年第二季度核心城市城投拿地比例降至 25%，較 2023 年第一季度的 35%下降 10pct；與此同時，新民企更加踴躍入局。對于房企 來說，一線城市、長三角仍是必爭之地，部分三四線核心項目也在考慮之內。