房地產行業A+H板塊23年中報綜述：整體收入增長業績虧損，縮表仍在持續.pdf

房地產行業A+H板塊23年中報綜述：整體收入增長業績虧損，縮表仍在持續。收入增長業績虧損，企業持續分化。根據公司中報，23H1 板塊房企營 業收入 1.95 萬億元，同比增長 1.9%，歸母凈虧損 965 億元，較 22 年 同期多虧損 586 億元，主要受出險房企拖累，剔除出險房企后板塊整 體實現歸母凈利潤 975 億元，同比下降 17%。利潤率方面，23 年上半 年板塊扣稅毛利率為 10.4%，同比下降 4.1pct，利潤率仍在探底，銷 售管理費用率 5.8%，同比上升 0.8pct，財務費用率為 4.4%，較 15-21 年均值上升 2.3pct，此外資產減值損失提升、非并表項目收益減少及其 他非經常性損失對整體業績產生拖累，板塊盈利能力受到影響。

資產負債表：縮表進行時，開發類資產第二年下行。截至 23H1，A+H 板塊房企總資產 23.4 萬億元，同比-5.6%，總負債規模 19.6 萬億元， 同比-4.8%，歸母凈資產 2.1 萬億元，同比-15.1%。其中，開發類資產 13.8 萬億元，同比-7%，同比凈減少 1.03 萬億元，預收賬款及合同負 債 6.03 萬億元，同比-12%，同比 22H1 減少 8354 億元。分類企業來 看，規模強投資房企擴表（總資產同比+10%），出險企業歸母凈資產轉 負（-564 億元），資產負債表分化加劇，從杠桿結構來看，20-23H1， 華發、建發、濱江、招商杠桿乘數提升最快。負債端，當期更多的是優 化債務結構和降低融資成本，融資利率中海（3.54%）、華潤（3.56%）、 招商（3.65%）三家央企融資成本最低，越秀（3.98%）低于 4%。

資源集中趨勢不變，竣工表現好于開工。首先，強信用房企銷售表現領 先，根據克而瑞數據，信用 8 強銷售金額前 8 月同比增長 22%，領先 百強 32pct，信用 8 強/百強的比例從 21 年的 21%上升至 23 年 1-8 月 的 33%。第二，23 年上半年拿地力度超過 30%的房企包括華潤、建 發、濱江、越秀、華發，投資端持續聚焦，提升權益比例，23H1 拿地 毛利率28.8%，維持高位。第三，重點房企上半年新開工面積同比-34%， 較 21 年同期下降 74%，上半年開工完成年初計劃 42%，好于 22 年但 低于 21 年，預計全年開工增速將低于年初目標（-7%）。第四，重點房 企上半年竣工面積同比+6%，上半年竣工目標完成率 34%，好于 21、 22 年同期水平，預計全年竣工面積有增長。