房地產行業專題分析：地產供需新格局，量化跟蹤新范式.pdf

房地產行業專題分析：地產供需新格局，量化跟蹤新范式。地產開發新階段，數據跟蹤新需求，大模型賦能多元數據跟蹤。城鎮化速 度趨緩、居民杠桿暫居高位，房地產正由“高周轉”、“高杠桿”、“高 負債”轉向精細化、多元化的新模式。進入 2023 年，地產政策情緒明確轉 向，但基本面同比仍處低位。當下市場的跟蹤要點更聚焦在政策力度、投 資者情緒與市場預期的變化，同時地產的基本面跟蹤更加聚焦標桿城市， 因此我們結合傳統價量數據，疊加大模型賦能，升級地產數據跟蹤范式。

應對新階段，融合基本面、政策、情緒面、資金面四維指標，構建地產 DATALET 指標庫。在地產的新發展模式下，行業供需關系發生重大變化， 政策雖強力有效，但基本面、投資者情緒、資金流量均較以往發生一定變 化。我們構建了基本面核心指標共 30 個，包括拿地、開發、存貨、銷售、 融資五個維度，同時借助大模型在情緒、資金、政策等維度構建 10 個核心 指標，刻畫市場預期變動與投資者行為。

聚焦前瞻、高頻跟蹤，另類數據觀測基本面兌現。當前供求關系的變化導 致了地產基本面修復節奏變化，因此我們梳理跟蹤多維高頻基本面數據， 從拿地、開發、存貨、銷售、融資五個維度觀測分析地產基本面修復情況。 在銷售維度，我們基于房產中介平臺，高頻跟蹤新房及二手房的成交、在 售量價，其中百城二手房交易面積指標與商品房交易面積相關性達到 0.86。 政策效果初顯，多中介平臺數據顯示（含我愛我家、兔博士、中原地產、 21 世紀不動產、麥田、貝殼平臺，下同），9 月前 22 日，100 城二手房成 交量同比增長 45%、環比增 24%。

聚焦有效跟蹤與指標量化收益，另類基本面指標與政策情緒指標獲得較高 超額收益。圍繞基本面、政策情緒、研報情緒等十個核心指標，構建針對 中信二級行業房地產開發與運營指數的月頻擇時策略，數據回測區間為 2016 年 1 月至 2023 年 8 月。經我們測算，十個指標中，六個擇時勝率高 于 50%，8 個超額年化收益率超過 5%，另類數據的超額年化收益較高。基 于剛需二手房（指一居、二居戶型二手房，下同）成交量指標的擇時策略 超額年化收益率 13.4%，買入勝率達到 69%。基于政策情緒的月頻指標的 擇時策略可以獲得 8.6%的超額年化收益。