房地產(chǎn)行業(yè)專題分析：地產(chǎn)供需新格局，量化跟蹤新范式.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)專題分析：地產(chǎn)供需新格局，量化跟蹤新范式。地產(chǎn)開發(fā)新階段，數(shù)據(jù)跟蹤新需求，大模型賦能多元數(shù)據(jù)跟蹤。城鎮(zhèn)化速 度趨緩、居民杠桿暫居高位，房地產(chǎn)正由“高周轉(zhuǎn)”、“高杠桿”、“高 負(fù)債”轉(zhuǎn)向精細(xì)化、多元化的新模式。進(jìn)入 2023 年，地產(chǎn)政策情緒明確轉(zhuǎn) 向，但基本面同比仍處低位。當(dāng)下市場的跟蹤要點(diǎn)更聚焦在政策力度、投 資者情緒與市場預(yù)期的變化，同時地產(chǎn)的基本面跟蹤更加聚焦標(biāo)桿城市， 因此我們結(jié)合傳統(tǒng)價量數(shù)據(jù)，疊加大模型賦能，升級地產(chǎn)數(shù)據(jù)跟蹤范式。

應(yīng)對新階段，融合基本面、政策、情緒面、資金面四維指標(biāo)，構(gòu)建地產(chǎn) DATALET 指標(biāo)庫。在地產(chǎn)的新發(fā)展模式下，行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大變化， 政策雖強(qiáng)力有效，但基本面、投資者情緒、資金流量均較以往發(fā)生一定變 化。我們構(gòu)建了基本面核心指標(biāo)共 30 個，包括拿地、開發(fā)、存貨、銷售、 融資五個維度，同時借助大模型在情緒、資金、政策等維度構(gòu)建 10 個核心 指標(biāo)，刻畫市場預(yù)期變動與投資者行為。

聚焦前瞻、高頻跟蹤，另類數(shù)據(jù)觀測基本面兌現(xiàn)。當(dāng)前供求關(guān)系的變化導(dǎo) 致了地產(chǎn)基本面修復(fù)節(jié)奏變化，因此我們梳理跟蹤多維高頻基本面數(shù)據(jù)， 從拿地、開發(fā)、存貨、銷售、融資五個維度觀測分析地產(chǎn)基本面修復(fù)情況。 在銷售維度，我們基于房產(chǎn)中介平臺，高頻跟蹤新房及二手房的成交、在 售量價，其中百城二手房交易面積指標(biāo)與商品房交易面積相關(guān)性達(dá)到 0.86。 政策效果初顯，多中介平臺數(shù)據(jù)顯示（含我愛我家、兔博士、中原地產(chǎn)、 21 世紀(jì)不動產(chǎn)、麥田、貝殼平臺，下同），9 月前 22 日，100 城二手房成 交量同比增長 45%、環(huán)比增 24%。

聚焦有效跟蹤與指標(biāo)量化收益，另類基本面指標(biāo)與政策情緒指標(biāo)獲得較高 超額收益。圍繞基本面、政策情緒、研報情緒等十個核心指標(biāo)，構(gòu)建針對 中信二級行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營指數(shù)的月頻擇時策略，數(shù)據(jù)回測區(qū)間為 2016 年 1 月至 2023 年 8 月。經(jīng)我們測算，十個指標(biāo)中，六個擇時勝率高 于 50%，8 個超額年化收益率超過 5%，另類數(shù)據(jù)的超額年化收益較高。基 于剛需二手房（指一居、二居戶型二手房，下同）成交量指標(biāo)的擇時策略 超額年化收益率 13.4%，買入勝率達(dá)到 69%。基于政策情緒的月頻指標(biāo)的 擇時策略可以獲得 8.6%的超額年化收益。