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房地產行業城中村改造專題報告：政策進入集中釋放期，投資銷售拉動幾何？城中村土地性質為集體用地，具備多樣獨特性。城鄉二元體制是城中村產 生的制度基礎；市場需求刺激了城中村的發展；集體經濟強化了城中村的博弈 能力。城中村建筑密度較高，通常利用露天空間進行拓展建設，缺乏有效規 劃；城中村的耕地大多已被征收，房產出租、村集體分紅以及經營性勞動成為 村民的主要經濟來源；城中村外來人口較多，異質性強，流動性高，存在明顯 的社會分層現象；城中村仍保留了原有的農村管理方式，即由村委會自治，土 地產權歸集體所有，村集體承擔公共服務和社會保障的供給。

棚改拉動超 20 萬億元的投資，拉動銷售面積合計 11 億平。從 2015 年到 2023 年 10 月全國新增 PSL 規模達 3.9 萬億元；2015 年-2022 年全國用于棚改 的政府財政支出規模為 1 萬億元；2018-2022 年棚改專項債分別占當年專項債 額度的 23%、33%、10.5%、12%和 8%，合計規模達到 1.9 萬億元；2018- 2022 年間用于棚改的 PPP 資金規模維持在 2.3 萬億元-3.8 萬億元之間，總規模 達到 14.8 萬億元。根據中指研究院的測算，2015-2022 年棚改拉動銷售面積近 11 億平，其中 2017-2019 年拉動銷售規模均超過 10%，由此可見棚改規模及 或貨幣化安置對于商品房銷售規模具有較大的影響。

城中村改造多項利好，運作模式具備多樣性。城中村改造可提升城鎮化水 平、提升土地利用效率、促進民生發展、擴大內需；根據拆遷比重不同劃分為 拆除新建模式、拆整結合模式、整治提升模式；根據參與主體不同分為政府主 導模式、市場主導模式、村集體主導模式；根據拆遷補償方式不同分為原住回 遷、房票補償、貨幣化補償等模式。

預測本輪城中村改造將拉動 5.6 萬億元的總投及 5.8 萬億元的銷售。根據 政府披露數據，我們對 21 個超特大城市的城中村/城市更新改造體量進行統 計，合計 77525 萬㎡，基于此我們對已披露拆遷數據的城市按照披露數據核 算，未披露數據城市按照 20%的拆遷率進行計算，合計 11307 萬㎡的拆遷體 量，改造升級體量 66218 萬㎡，總投資額達 56290 億元；按照我們對不同城市 拆遷后新建住宅的單價假設，且假設回遷率為 20%，測算出可拉動 57654 億元 的商品房銷售。