房地產行業專題報告：政策持續寬松，基本面邊際改善.pdf

房地產行業專題報告：政策持續寬松，基本面邊際改善。政策變化：政策仍處于寬松期。政策定調國內住房市場的供需關系已 發生重大變化，地產政策也跟隨行業基本面變化及時調整。 “因城施 策”下，各層級城市出臺包括“認房不認貸”、下調首付比例與房貸利 率等政策以提振需求端。監管部門通過調整金融機構對房企融資限制 政策，改善地產融資端。“城中村改造”，“保障房建設”等政策指導， 有助于邊際減緩地產投資端下行壓力。

企業現狀：壓縮投資，房企經營壓力不減。營收層面，隨著行業銷售 下行，房企營業收入增速下降。投資層面，房企拿地仍處于收縮狀態， 行業內部拿地強度分化明顯。負債層面，由于降低投資強度，國央企 負債保持平穩，部分民企因銷售回款下降，負債壓力仍難緩解。盈利 層面，行業近年毛利率持續下行，目前進入階段性低位，短期來看行 業盈利能力或難以回升。

行業供需：預計 2024 年行業下行壓力邊際緩解。2023 年商品房銷售 額累計同比增速于 7 月份轉負；企業到位資金持續緊張，延續 2022 年 同比負增長趨勢；房地產開發投資額年初至今累計同比降幅持續擴大。 隨著政策重心轉向提振行業需求及防范風險，7 月以來各地“因城施 策”對需求端政策密集調整，2024 年行業下行壓力有望邊際緩解。預 計 2024 年銷售面積及銷售額均下降約 5%；新開工面積同比下降 10%， 竣工面積同比下降 7%，房地產開發投資額同比下降 10%。

中長期來看，行業發展空間依舊充足。短期來看，房地產政策仍處于 寬松期，行業空間來源于政策調控帶來的需求釋放；中期來看，政策 落地有望改善居民觀望預期，一定程度緩解行業銷售及投資壓力；長 期來看，行業空間來源于人口結構變動帶來的改善型住房需求提升， 城市更新和老舊小區改造，保障房工程有望對地產投資形成一定支持。

他山之石：借鑒日本房地產調整經驗。目前國內面臨人口老齡化和局 部房價壓力與日本特定時期有一定可比性。日本在 90 年代和 2008 年 房價均階段性回調，隨著政府在金融端的寬松和經濟復蘇，房價經過 調整后走出下行周期。在這過程中，日本房地產企業多元化，專業化 發展幫助企業提升抗風險能力。