房地產行業專題研究：美國房地產下行周期的啟示.pdf

房地產行業專題研究：美國房地產下行周期的啟示。美國 OECD 實際房價指數在次貸危機后 5 年內下跌 28%，歷經 13 年后恢復至 危機前水平。2007-2011 年，開發投資的降幅超 40%，新開工套數降幅超 70%； 成屋和新建住房銷售量降幅分別超過 40%和 70%。美國租金水平基本處于持續 上升趨勢，危機前由于房價快速上漲，租金收益率最低跌至 4%，但長期來看 租金收益率在 6%上下波動。危機后美國出臺多方面的政策措施，及時穩住經 濟并刺激市場恢復，逐步化解房地產下行周期的影響。

美國房價自 2007 年開始 5 年內下跌近 30%，歷經 13 年后恢復至危機前水平。 美國OECD實際房價指數在2006年四季度觸頂后開始下跌，5年內跌幅達28%。 2011 年四季度 OECD 實際房價指數跌至谷底后，開始逐步回升，并在 2019 年 四季度恢復到危機前的高點水平，期間歷時約 13 年。

2007-2011 年，開發投資降幅超 40%，新開工套數降幅超 70%。根據美國經濟 分析局，美國實際開發投資規模在 2008 年和 2009 年快速下跌，相較 2007 年 分別下跌 24%和 40%。后續降速放緩，直至 2011 年開發投資規模達到 48 萬億 美元的低點，相比 2007 年降幅為 42%。美國住宅投資占 GDP 比例在 2011 年 降低至 2.5%，相比 2005 年峰值降低了 4.1 個百分點。新開工方面，根據美國 商務部普查局，2009 年美國已開工新建私人住宅套數相比 2005 年的高點降低 了 73%，人均住宅新開工面積也從 2005 年的 1.3 平方米下降到 2009 年的 0.3 平方米。

銷售以成屋為主，和房價密切相關。美國的房地產市場較為成熟，成屋銷售占 據主導地位，根據美國商務部普查局和全美地產經紀商協會，美國市場成屋銷售 套數占比基本在 85%以上，2022 年占比為 89%。無論是成屋還是新建住房，其 銷量都和房價密切相關。在 2005 年以前，銷量上升伴隨著房價的快速上漲。2007 年房價觸頂回落，泡沫破裂，銷售也隨之大幅下降，成屋銷量在 2007 年和 2008 年連續同比下降 23%和 19%后有所穩住，新建住房銷量則持續降低至 2011 年， 底部相比 2005 年峰值下降了 76%，直到房價企穩后才停止下降。2012 年房價 開始觸底反彈，購房者對于房價的預期改善，成屋和新建住房的銷量也隨之反彈

租金持續上升，租金收益率長期穩定在 6%左右。根據美國勞工部公布的住房租 金 CPI，除了在 2010 年出現同比下降之外，美國住房租金 CPI 的同比變化均為 正，2023 年 10 月相比 2000 年 1 月上升 103%，租金水平翻了一倍。在危機之 前，隨著房價不斷上漲，房價增速超過租金增速，租金收益率逐漸下降。根據美 國人口調查局公布的租金中位數和售價中位數計算，租金收益率在 2007 年二季 度達到最低點 4.0%，同時期的 10 年期國債收益率為 5.0%。在危機爆發之后， 房價下跌，租金收益率開始回升，在 2012 年一季度房價接近谷底的時間點，租 金收益率上升到了 6.5%。長期來看，美國租金收益率在 6%上下波動，2023 年 三季度的租金收益率為 5.6%。