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固定收益年度報告：高分紅視角看REITs投資價值。一、我國 REITs 市場發展加速，市場表現短期持續承壓 2020 年 4 月，證監會與發改委聯合印發的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金試點相關工作的通知》拉開 了我國公募 REITs 發展序幕。隨著市場加速發展，REITs 頂層設計不斷完善，多地也陸續更進 REITs 試點培育工作。 自 2021 年 5 月首批 9 只 REITs 上市至 2023 年 12 月 31 日，我國 REITs 市場不斷擴容，已發行 30 只 REITs，累計 發行規模達 985 億元。其中，分項目類型看，產權類 REITs 共上市 18 只，特許經營權 REITs 共上市 11 只；分底層 資產類型看，REITs 底層資產項目類型已涵蓋保租房、高速公路、產業園、清潔能源、生態環保、能源基礎設施六大 領域。2023 年 REITs 加權價格指數累計下跌 19.2%，截至年底，REITs 平均跌幅為-16.5%，僅 1 只年內收益率為正。

二、REITs 價格持續下行主要源于基本面、流通盤和估值三方面因素

1、REITs 價格下行較大程度上受業績及基本面拖累。從營收表現看，23 年前三季度高速公路類 REITs 均維持 10% 以上的高同比增長，其余 REITs 雖在 Q1 同比下跌-9.8%，但 Q2 同比漲幅達 27.1%。具體看，保租房板塊業績穩定， 營收單季環比波動在 2%以內；倉儲物流板塊在疫情期間保持韌性，且年內前三季度平均增速達 8.6%；產業園和高速 公路板塊受宏觀經濟影響，營收環比波動在-40%至+200%；能源基礎設施和生態環保板塊受季節影響年內表現分化。

2、REITs 價格波動大或受制于流動盤規模。據 2023 年中報數據，已上市的 29 只 REITs 中有 6 只流通市值占比小于 或等于 30%，13 只占比不足 50%。從投資者結構看，機構投資者仍占主導地位，僅 1 只機構投資者占比不足 80%， 較高的機構投資者占比導致投資行為具備趨同性，且部分機構行為易引發踩踏效應。從成交情況看，2023 年平均換 手率為 0.9%，同比下降 42.4%，此后換手率多維持在 1%以下，下半年上市的中金山東高速 REIT 首日換手率僅 0.7%， 遠低于均值，市場交易情緒欠佳。市場或進入邊際定價階段，部分低價格、高偏離交易容易引起市場擔憂及猜想。

3、REITs 上市以來相對估值偏高，目前已回落至相對低位。從相對估值角度看，29 只 REITs 的平均 P/NAV 為 0.90， 已披露季度可供分配金額的28只REITs的平均P/FFO為18.84。過去兩年REITs平均溢價率分別為27.5%和17.4%， 而 2023 年至今 REITs 平均溢價率僅為-6.2%，估值已來到相對低位，23 年全年持續消化此前的高溢價率。