房地產行業策略報告：政策面趨穩，邁向均衡點.pdf

房地產行業策略報告：政策面趨穩，邁向均衡點。銷售為地產開發鏈條起點，對后續到位資金、拿地開工以及施工意愿產生較大影響。拿地新開工連續三年大幅收縮，逐步傳導至滾存庫存。預計總 可售面積同比下降9.9%，新推可售/滾存可售/現房可售同比分別為-10%、-19%（21后首度轉負）、+5%。前些年房企較為樂觀的超前拿地項目，遇 到產業和城市發展降速，項目去化難度加大，導致近兩年產成品占比大幅提升，預計24年產成品總可售占比提升4cpt至29%，新推可售占比維持34%， 滾存可售占比下降4cpt至37%，可售結構總體穩定，我們預計24年整體銷售去化率保持低位穩定。銷售均價類似金融資產價格因素，受到基本供需 關系和價格預期的共同影響。盡管整體房價環比下行，高能級城市交易占比提升也會抬高銷售均價。預計24年銷售面積、銷售均價、銷售金額增速 分別為-10.9%、+3%、-8.2%。

開竣工預測：開工跌幅有所收窄，竣工增速明顯走弱。新開工的兩大因素為開工能力和開工意愿。23年新開工總面積9.5億方，相當于2007年水平。 供給側房企的流動性風險持續擴散背景下，新開工較2019年高點下降58%。銷售金額持續下降傳導至到位資金，進而影響房企開工的能力和意愿， 同時在23年的低基數效應，24年新開工跌幅將有所收窄，我們預計24年新開工同比下降8%。23年保交樓推進帶來高基數效應，24年保交付增量資金 難以持續流入，我們預計24年竣工將有所減弱。根據數據推算，新開工當季增速領先竣工增速10個季度，預計24年竣工增速持續走弱，全年增速為 -18.1%。

開發投資預測：施工強度壓制投資增速，等待三大工程實物量落地。當前投資增速主要受到建安成本下行的拖累，進一步拆分來看施工強度下行幅 度大于施工面積。銷售回款在到位資金中超過50%，建安成本在開發投資占比超過60%。24年銷售回款持續承壓，現金流入降低，房企的資金充裕度 不足，預計施工強度持續走弱，同比下降6%，施工面積跌幅收窄，同比下降6.1%，明年建安成本整體下降15.5%，開發投資下降11.1%。三大工程的 實物量落地，將穩住地產投資下行趨勢。