房地產行業專題報告：如何在即將開啟的美國地產新周期中，尋找對應的中國機會？.pdf
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- 時間：2024/02/26
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房地產行業專題報告：如何在即將開啟的美國地產新周期中，尋找對應的中國機會？如何分析美國房地產市場？利率是影響市場的重要因素。每一輪加息/ 降息都帶動 30 年抵押貸款固定利率上行/下行，進而帶動房地產銷售減 少/增加。2000 年以來美國降息和加息周期下房地產市場表現：降息初 期，成交量維持穩定，隨著利率降低，成交量明顯增加，整個降息周期， 房價上漲明顯。加息初期，成交量維持穩定，隨著利率升高，成交量明 顯減少。
2024 年美國房地產市場有望迎來新周期：美國短期尚未達到降息必要 條件，降息或等待至 2024 年二季度，帶動抵押貸款固定利率回落，住 房市場的供給端和需求端均將提振，推動銷售回暖。供給端，成屋業主 置換意愿及持有非自住房屋業主的出售意愿有望得到提振，成屋供給將 緩慢增加；2023 年下半年開工的新屋將在 2024 年上半年陸續竣工，2024 年上半年美國新屋供給有所支撐，且隨著利率下降，建造商融資成本降 低，有望繼續加速建設新屋。需求端，美國主力置業人群增加、移民增 加及海外買家投資驅動地產需求增長，居民杠桿率水平較低、近年收入 增長明顯、購房意愿明顯提升，利率回落后，購房成本降低助推動居民 購房需求釋放，帶動銷售回暖。
若美國房地產回暖，會給中國地產鏈帶來哪些投資機會？從歷史數據 看，美國房屋銷售回暖將明顯帶動中國家具對美出口金額增長。具體邏 輯鏈條為“美國利率降低——美國地產銷售復蘇——美國家具需求復蘇 ——家具去庫階段尾聲有望進入主動補庫階段——中國家具對美出口 復蘇”。家具作為地產后周期行業，其銷售往往滯后于地產銷售 1-3 個 月。由于海運需要一定時間且美國渠道商通常會提前備貨，中國家具對 美出口通常會搶跑于美國家具銷售 2-3 個月，因此中國家具對美出口和 美國房屋銷售變化節奏基本同頻，與美國房貸利率呈現明顯的負相關 性。若美國 2024 年進入降息周期，住宅銷售有望溫和復蘇，帶來家居 終端需求好轉。疊加美國渠道商庫銷比降至低位主動補庫，我國對美國 家居出口有望溫和復蘇。我們認為對美銷售占比高、競爭優勢顯著的家 居公司下游訂單量 2024 年將穩步增長，迎來收入和業績的增長拐點。
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