房地產行業2024年中期投資策略：需求筑底，政策堅定.pdf

房地產行業2024年中期投資策略：需求筑底，政策堅定。1、政策分析：政策面轉向需求側，聚焦去庫存決心堅定。 4月30日，政治局會議強調“統籌研究消化存量房產和優化增量住 房的政策措施”，9年后再次強調去庫存。5月17日，央行等四部委房地產政策吹風會，推出了首付比降至15%、房貸利率下 限取消、推出5,000億收儲貸款等政策。5月27日，上海放松限購限貸政策，首付比和房貸利率降至20%/3.5%，28日廣州和 深圳首付比和房貸利率分別降至15%/3.4%、20%/3.5%。6月7日，國常會強調“研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。并 要求解放思想、拓寬思路”。我們認為，房地產政策底層思路由供給側轉為需求側，聚焦去庫存并決心堅定，同時短時間內 政策密集推出也顯示出本輪政策三大特色：重視度更高、目的性更強、持續性更好，其中穩房價目的明確。

2、中期判斷：基本面已深度調整，三大底部信號已顯現。1）對比國際危機經驗，我國量價均已深度調整。 目前我國銷售和 開工等前端指標已下降50%-60%，并預計全國房價降幅超28%，開工和房價基本上已經分別接近國際經驗的平均最大降幅 64%和31%，我國量價已經深度調整，并預計我國基本面已在筑底階段。2）三大底部支撐信號顯現，需求自然底有望來臨。 三大底部信號包括：a）按揭負擔比明顯改善：23Q4一線/二線城市家庭按揭負擔比為57%/27%，分別較18年高點90%/47% 顯著回落。b）租金利差收窄至極值：24年5月百城租金回報率回升至2.23%，與10年期國債收益率2.29%的利差進一步收窄。 c）千人開工套數顯著超跌：23A/24E我國千人開工套數4.5/3.8套，較日美同城鎮化率階段的11.2套/7.3套大幅超跌。

3、高頻跟蹤：量價修復、掛牌見頂，高頻數據走勢向好。1）成交：從政策前后成交對比來看，上海、深圳、杭州二手房成 交改善明顯，北京二手房成交改善較弱。日均成交變化：a）6月至今vs前5月：上海+53%、北京+5%、深圳+18%、杭州 +42%；b）各地政策后vs前5月：上海+56%、北京+8%、深圳+30%、杭州+43%。2）房價：今年4月以來主流城市二手房 房價周環比降幅收窄。其中，a）一線城市從年內最低點4月的-0.37%收窄至6月的-0.2%、對應收窄0.17pct；b）二線城市從 年內最低點4月的-0.41%收窄至6月的-0.21%、對應收窄0.21pct；c）三線城市從年內最低點4月的-0.51%收窄至6月的0.10%、對應收窄0.41pct。3）掛牌： 5月一線城市的二手房掛牌量有見頂跡象，其中北京和深圳高位回落，上海和廣州高位 穩定。其中，北京二手房掛牌量環比-3%、深圳環比-5%、上海和廣州環比持平。展望后續，鑒于政策面轉向需求側去庫存、 以及基本面三大底部信號已顯現，同時也考慮到近期二手房掛牌量有見頂跡象，我們認為本輪基本面修復將更為持續。