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我愛我家研究報告：長賽道好格局，業績釋放可期。從傳統房產經紀龍頭，轉型為數字居住服務平臺。我愛我家是首家登陸A股 主板的房地產經紀龍頭企業，公司業務布局覆蓋全面，主要業務包括了經紀 業務、房屋資產管理、新房業務、商業資產管理，且業務范圍聚焦核心15 城。公司正加速互聯網服務的數字基建升級以及重點業務區域的滲透覆蓋， 相寓品牌已實現互聯網化端到端運營，經紀及新房業務持續進行數字化升 級以創造客戶價值，截止目前，公司全部直營城市及重點加盟城市均已完成 新房CBS2.0系統的覆蓋。

二手經紀業務為優質賽道，存量房具備長期成長空間。出于對期房竣工風 險的擔憂，以及房價進一步下滑的預期，普遍價格較低、且無竣工風險的二 手房逐漸成為住房交易市場的主導，2023年存量房銷售占比已達4成。2024 年Q1，北上廣深一線城市二手房占比均超50%，武漢、成都、南京、合肥、 長沙、重慶等核心二線城市也在50%以上，南京高達84%，存量房交易熱度 于24年得到延續。同時，我國有望在2030年前帶來1.24億新增城鎮人口， 核心城市可供新房有限，存量房將成為解決住房需求的重要工具。

與美國相比，我國經紀服務滲透率提升空間較大。二手房交易流程復雜，且 成交周期較長，同時二手房交易涉及資金量大，買賣雙方資金交易往往暴露 在較高風險中，復雜的交易流程意味著對經紀服務的較強依賴性。2016 2021年，我國房產交易中經紀服務的滲透率從43.2%增長至49.8%，考慮到 美國二手經紀服務滲透率達到90%，與美國相比，我國經紀服務滲透率仍具 較高的提升空間。

資管業務成為公司第二增長極，京東賦能下有望持續提質降本。相寓規模 自2020年后持續增長，截至24年Q1末，在管房源規模達到27.9萬套， 已恢復至2020年前水平。同時出租率實現新高，截至2023年底，公司出 租率高達96.4%。得益于公司資管規模的提升與運營能力的提高，2023年， 公司資管業務實現營收57.6億元，占總營收比接近五成。公司第二增長曲 線已顯現，且有望在京東物流供應鏈的賦能下提質降本，打開長期增長及想 象空間。

降本增效、扭虧為盈，業績有望持續釋放。公司堅持降本增效，2023年公 司不包含財務費用的期間費率為14.6%（財務費率2021年開始受到新租賃 準則影響，但新準則對經營實質并無影響，詳見第七節），較2021年高點 顯著優化5.6pct。2024H1，公司預計歸母凈利扭虧為盈（2400-3500萬元）， 原因主要系：①影響利潤的一次性因素不再存在；②降本增效，經營效率提 升；③優化資產結構，出售非主業資產。隨著一次性影響利潤因素的消失， 伴隨存量房業務空間的持續打開，公司業績有望持續釋放。