貝殼公司研究：存量市場王者，居住成長新星.pdf

貝殼公司研究：存量市場王者，居住成長新星。貝殼簡介：創業垂統、縱橫捭闔，國內最大的房產交易和居住服務平臺。2001 年以鏈家 品牌切入經紀賽道，2008年樓盤字典誕生，2011年推出ACN網絡，2015年開啟并購擴 張，2018年啟動貝殼平臺；2023年升級“一體三翼”戰略，一體”為房產交易賽道，“三 翼”包括整裝、惠居和貝好家賽道。截至2023 年末，貝殼擁有門店 43,817 家，經紀人 42.77 萬名，全年總交易額達3.14萬億元；貝殼多次開創行業先例，引領經紀行業逐漸走 向有序，目前已成為國內最大的線上線下一體化的房產交易和居住服務平臺。

核心亮點：重塑經紀底層框架、鎖定人房資源，平臺賦能具備全流程管控閉環。公司核心 競爭力在于通過模式創新、房源創新、智能創新、管理優勢較好地解決人與人之間、人與 房之間存在的問題，最大化交易效益。1）客源端：通過ACN網絡重塑經紀行業底層框架， 解決購房者與經紀人、經紀人之間存在的C端單次博弈、B端零和博弈問題。2）房源端： 通過搭建樓盤字典持續增強對房源把控能力，確保真房源+精準坐標。3）技術端：通過 SaaS+VR+AI 等科技創新增強對房源和客源維護和更新，提升成交全流程效率。4）管理 端：開啟平臺賦能，通過量化考核增強其對貝聯人員的管控，形成全流程管控閉環。

業務架構：一體三翼，經紀穩步前行，家裝、租賃、貝好家有望成第二增長曲線。1）經 紀賽道：二手房經紀空間廣闊，1P直營奠定基本盤，3P貝聯有效賦能，23年貝殼二手房 市占率 29%；新房市場超跌，政策底、信用底、需求底三底疊加強化止跌回穩。23 年貝 殼新房市占率10%。整體而言，經紀市占率有望持續提升。2）家裝賽道：具備流量切入、 管理創新、供應鏈整合三大核心優勢，23 年房產經紀貢獻合同額占比家裝合同額提升至 43%，很好解決獲客堵點。3）租賃賽道：省心租在管房源及營收均實現快速增長。4）貝 好家：數據驅動型住宅開發服務平臺，探索”以人定房、以房定地、以房定錢“的新模式。

遠景展望：廣闊存量市場的王者，平臺化賦能流量變現，打造居住領域的美團。1）存量 市場廣闊，存量市場的王者：2023年存量房市場空間340億平，當前流通率低位，未來 市場必將進入存量時代，貝殼業務緊繞存量展開，且行業具明顯壁壘，公司市占率有望持 續提升。2）從直營向平臺，開啟流量變現：貝殼在人房兩端掌控大量流量，其經營模式 逐漸從直營轉向平臺賦能，輕資產模式具更高利潤、確定性更強，并且預計未來業務平臺 化不僅限于交易，也包括未來新興業務。3）從交易到居住，打造居住版美團：貝殼業務 開始橫向延展，目前已經在前端運營、策劃、開發環節，中端經紀，后端裝修、租賃等方 面形成完整鏈條；后續貝殼憑借大數據，可通過AI算法挖掘客戶需求，甚至從更廣維度上 去擴展業務版圖，真正圍繞”人+房+錢”進行生態鏈拓展，形成居住領域的“美團“體系。