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華潤萬象生活研究報告：多元驅動發展，穩握全業態領跑權。領先物業管理及商業運營服務商，多元業務板塊協同增效。華潤萬象生活堅持以“空間”、“客戶”及“產品與服務”三大關鍵要素為核 心，采用涵蓋商業管理、物業管理及大會員體系的一體化“2+1”業務模式。隨 著市場需求增加和規模擴張，華潤萬象生活的收入由 2017 年的 31.29 億元增至 2023 年的 147.67 億元，CAGR 約 30%。與此同時，公司通過優化成本結構實現 較優的盈利能力，2021-2023年公司平均毛利率/凈利率/ROE約31%/19%/15%。

多元業態驅動增長，商業運營競爭優勢顯現

預計2028年市場規模超9500億元，購物中心板塊驅動增長。2014年至2023年， 全業態物業管理及商業運營市場總收入由2828億元增長至7146億元，CAGR為 10.8%。未來，隨著房地產市場和購物中心運營服務市場的進一步發展，預計 2028 年總收入將達到9554億元，2023-2028年CAGR為6.0%。

2023年，Top10龍頭企業占市場容量約11%，行業集中度持續提升。在中國，同時提供物業管理服務、購物中心運營服務及城市服務的公司數量有限，行業集中 加速中。2023年，在中國的全業態物業管理、商業運營及城市服務市場中，前十 大公司占市場總收入約10.9%。

未來增長依托高品質定制+數字化，推動行業穩健擴張。住宅物業管理服務核心 競爭力在于多樣化增值服務和規模化運營；購物中心運營服務的核心競爭力體現 在全生命周期服務覆蓋和多元化增值模式；寫字樓運營服務的競爭優勢則在于高 品質定制化服務和數字化技術與效率的結合。

憑借多元業務協同、核心區域布局和優質品牌資源等優勢，實現了顯著高于行 業的增長。2017-2023年，公司收入CAGR達25%。展望未來，隨著購物中心和 寫字樓市場的持續增長，以及數字化轉型的推進，公司有望繼續保持穩健增長。 2024 年上半年，新增合約面積超 80%集中于一二線城市，核心區域布局推動高 增長。公司新增的第三方合約面積中，86%位于一線和二線城市，充分利用了核 心區域的稀缺資源優勢。

2024年上半年，購物中心零售額超1000億元，約50個項目市場排名第一。公司 購物中心零售額同比增長19.7%，達1007億元，其中46個項目市場排名第一， 展現了公司在市場中的領導力與品牌資源的稀缺性。

2024 年上半年，物業航道第三方業務占比 62%，在管面積達3.98億平方米彰顯 市場化拓展成效。華潤集團在城市更新與 TOD項目上的支持，使在管面積達到 3.98 億平方米，第三方項目貢獻突出，公司業務獨立性的不斷增強。

2024 年上半年，一體化運營模式推動收入增長約 25%。公司通過一體化運營推 動城市空間運營收入同比增長 24.9%，數字化平臺的應用進一步提升了運營效 率。