保利置業集團研究報告：行業深度調整周期中經營韌性凸顯，債務結構明顯優化，兼顧穩與進.pdf

保利置業集團研究報告：行業深度調整周期中經營韌性凸顯，債務結構明顯優化，兼顧穩與進。保利置業是保利集團地產主業與資本市場的重要平臺。保利集團持有公司 6.64%的股份，通過保利（香 港）控股間接持有公司 41.45%的股份，合計持有公司 48.09%的股份。得益于保利集團的支持，一方面， 為保利置業提供了強大的融資保障；另一方面，在保利置業發展初期，得益于保利集團優質資產注入的 支持，使得公司房地產開發業務快速起步。

公司管理層多為保利系老員工，管理及專業經驗豐富。現任保利置業董事會主席萬宇清從事地產行業超 過 20 年，經歷了房開各個專業管理崗位，擔任過集團多家房企的高級管理人員，擁有豐富的企業管理和 房地產開發運營管理經驗。其晉升董事會主席后保利置業進入新的快速發展通道，不僅推動組織變革、 人才升級，內部管理與產品力維度上也在快速提升。2024 年 3 月公司委任胡在新為執行董事及董事總經 理，擔任保利置業“第二把手”，主要負責整體戰略規劃及運營管理，例如老盤新做、品牌營銷實施， 同時主管營銷和人力，推動內部培訓提升工作，有望為公司帶來新的業務發展機遇。此外，2020 年至今， 公司持續推動人才市場化，從知名房企引進不少人才加入。

此輪行業深度調整周期中，公司逆勢取得突破，銷售規模首次進入行業 TOP20。1）銷售：2024 年公司 銷售金額為 542 億元，同比+1.1%，銷售排名提升至第 17 名，首次進入了 TOP20 房企的行列，一、二線 城市銷售金額占比達 85%。25 年銷售目標仍為 500 億元。2）供貨：2025 年公司預計推貨 1200 億元， 其中年初有約 750 億元存量，年內計劃新增 450 億元。3）拿地：2010 年至今，公司已完成了上海、深 圳、廣州、寧波、濟南、南寧、蘇州、杭州、貴陽、武漢、昆明、哈爾濱等 31 個城市的布局，累計獲取 165 個項目。2024 年拿地金額 199.5 億元，同比-39.3%，拿地強度回落至 37%，同比-25pct，雖然拿地強 度有所減弱，但樓面均價仍然繼續上漲至 2.07 萬元/平，同比+14.7%。2024 年、2025 年 1-3 月獲取的所 有地塊均全部位于一、二線城市。公司上海與濟南市場銷售表現較好。公司拿地布局的城市能級有著明 顯提升，雖然單位成本增加，但項目質量和預期去化應該有所提升。我們認為，在市場下行周期中，這 樣的投拓思路是相對安全的。3）土地儲備：2024 年末公司總土儲 1316 萬平，土儲權益比例為 70%，平 均土地成本 1.1 萬元/平，土儲逐漸向高能級城市和長三角傾斜，一線城市全口徑土儲占比達 29%，二線 城市占比 44%；三四線城市占比 26%。

多元業務方面，1）物業管理：上海保利物業酒店管理集團有限公司業務涉及住宅、商業、辦公樓、酒店 和劇院等多種類型物業的經營管理服務。公司于 1996 年在北京成立，隸屬于保利置業集團，作為首批國 家一級資質物業，率先將星級酒店服務品質融入物業服務。截至 2024 年末，管理物業項目數量達 288 個，在管面積達 5274 萬平，同比+3.9%。2024 年物業管理公司實現收入 12.06 億元，同比持平。2）投 資性物業及酒店：保利商旅酒店管理有限公司是保利置業全資子公司，負責保利置業自營酒店項目的經 營管理，外資酒店品牌的業主管理、部分商業及寫字樓管理、健身房運營及新項目的開發等。截至 2024 年末，酒店板塊已布局在全國 8 個城市共 9 家酒店，既有位于一線城市核心區的高端商務型酒店，也有 位于城市周邊的溫泉酒店、景區酒店等項目。其中委托管理酒店項目 4 家分別與洲際酒店集團和凱悅酒 店集團合作；另有 5 家自營酒店。截至 2024 年末，公司持有投資物業總建面 68.2 萬平，持有投資物業 之資產值約 87 億元，酒店資產值 35 億元。