華潤萬象生活研究報告：厚積成勢萬象更新，雙輪協(xié)同行穩(wěn)致遠(yuǎn).pdf

華潤萬象生活研究報告：厚積成勢萬象更新，雙輪協(xié)同行穩(wěn)致遠(yuǎn)。領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)商。華潤萬象生活 2017 年正式成立，2020 年港交所上市，2022 年納入香港恒生指數(shù)成分股，2023 年入選國資委“雙 百企業(yè)”名單。公司構(gòu)建商業(yè)航道、物業(yè)航道及大會員體系的一體化“2+1” 業(yè)務(wù)模式，2024 年商業(yè)航道、物業(yè)航道收入貢獻(xiàn) 36.8%、62.9%，毛利 潤貢獻(xiàn) 67.3% 、32.4% 。2024 年收入 /歸 母 凈 利 潤 /核 心 凈 利 潤 170.4/36.3/35.1 億元，創(chuàng)歷史新高；堅持有現(xiàn)金流的利潤，充足現(xiàn)金保障 股東回饋，2023-2024 年核心凈利潤 100%分派。

商業(yè)航道綜合實力突出，市場拓展強化。購物中心為商業(yè)航道核心服務(wù)業(yè) 態(tài)，2024 年末在營 122 個，其中 50 個零售額排名當(dāng)?shù)厥袌龅谝唬?6 個 零售額排名當(dāng)?shù)厥袌銮叭?guī)模優(yōu)勢明顯。打造“萬象城”、“萬象匯”、 “萬象天地”核心品牌，實現(xiàn)重奢、非重奢全面覆蓋，多元組合推動業(yè)績 韌性增長；形成深厚運營能力，精準(zhǔn)把握線下消費“人-貨-場”三要素， 品牌資源量足質(zhì)優(yōu)，消費客流高效轉(zhuǎn)化。第三方外拓打開增長新空間， 2021-2024 年單年新拓第三方項目超 12 個，2024 年末在營第三方項目 30 個，全年貢獻(xiàn)收入、稅前利潤 27.8%、21%。2024 年末未開業(yè)購物中 心 77 個，其中母公司 39 個，第三方 38 個，后續(xù)開業(yè)計劃清晰，奠定中 長期發(fā)展基礎(chǔ)。

物業(yè)航道社區(qū)與城市空間并行，品質(zhì)與規(guī)模增長并重。2024 年末物業(yè)航 道在管面積升至 4.1 億平米、合約面積升至 4.5 億平米；住宅交付受限下 城市空間管理逐步發(fā)力，全年社區(qū)空間、城市空間收入分占 83%、17%， 毛利潤分占 87.1%、12.9%。得益于一二線布局、中高端定位及優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 社區(qū)空間客戶滿意度近 90 分，收繳率 87%以上，有效抵御行業(yè)收繳承壓 等不利影響。城市空間成第三方拓展重要來源，聚焦產(chǎn)業(yè)園、城市管家、 公園河道等，收繳率、清欠率 90%以上，管理規(guī)模處主流物企中等水平， 形成一定競爭能力。母公司華潤置地銷售表現(xiàn)仍舊優(yōu)于行業(yè)，公司獨立性 提升下市拓力增強，未來規(guī)模發(fā)展仍具支撐。