房地產(chǎn)行業(yè)“好房子”系列報(bào)告：煥新居住生態(tài)，重塑供給格局.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)“好房子”系列報(bào)告：煥新居住生態(tài)，重塑供給格局。

“好房子”或賦予房企新的增長(zhǎng)邏輯，重申推薦“三好”房企

當(dāng)前市場(chǎng)中“好房子”銷售去化明顯優(yōu)于平均水平，產(chǎn)品力突出的房企或?qū)?獲得更好的銷售轉(zhuǎn)化和更穩(wěn)健的現(xiàn)金流，繼而強(qiáng)化其投資能力，形成產(chǎn)品銷售-投資的正循環(huán)。我們認(rèn)為產(chǎn)品力或?qū)⒊蔀榉科蟠┰街芷诘暮诵母?jìng)爭(zhēng)力 之一，重塑企業(yè)市場(chǎng)地位和競(jìng)爭(zhēng)格局。

好房子”是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，其提出具有多重現(xiàn)實(shí)意義

隨著我國(guó)住房需求從“有沒(méi)有”進(jìn)入“好不好”階段，住房品質(zhì)已成為政策 關(guān)注與市場(chǎng)選擇的焦點(diǎn)之一。在此背景之下，“好房子”概念于 22 年首次 被提出，“好房子”項(xiàng)目規(guī)范于 25 年正式落地，標(biāo)志著中國(guó)住房進(jìn)入品質(zhì) 時(shí)代。“好房子”系統(tǒng)性工程的提出具備三重現(xiàn)實(shí)意義：1）供給端來(lái)看，“好 房子”供給十分有限，多數(shù)住房存在房齡老、無(wú)電梯等痛點(diǎn)，30%的房子房 齡在 25 年以上，80%的住房沒(méi)有電梯；2）需求端來(lái)看，購(gòu)房者需求亦呈 現(xiàn)改善化趨勢(shì)，中指院數(shù)據(jù)顯示 25 年 1-8 月 30 個(gè)重點(diǎn)城市 22 個(gè)城市大戶 型成交占比同比提升，部分城市提高 4pct 以上；3）“好房子”或可打破低 質(zhì)房源對(duì)于整體房?jī)r(jià)的負(fù)循環(huán)壓力，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有積極作用。

“新規(guī)范”是主要抓手，更好的居住體驗(yàn)是核心要素

政府工作報(bào)告將“好房子”總結(jié)為“安全、舒適、綠色、智慧”四個(gè)特征。 安全指房屋應(yīng)能經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)，長(zhǎng)期安全穩(wěn)固。舒適側(cè)重于居住體驗(yàn)舒適 宜人，空間布局更為合理。綠色指滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能減排。智慧傾向 于提高居住的便利性、安全性和管理效率。但從購(gòu)房人的角度，高得房率與 更好的居住體驗(yàn)是其最為關(guān)注的指標(biāo)，而新規(guī)產(chǎn)品多數(shù)均擁有這兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)， 從銷售去化情況來(lái)看，新規(guī)產(chǎn)品去化情況要高于平均水平。根據(jù)克而瑞跟蹤 統(tǒng)計(jì)的 70 個(gè)實(shí)得率超 100%的項(xiàng)目，7 成以上的項(xiàng)目銷售去化率都達(dá)到 40% 以上，高于一般項(xiàng)目平均，其中 18%的項(xiàng)目去化率到 80%，29%的項(xiàng)目去 化率約 60-80%，去化水平較為出色。

以智能手機(jī)與汽車(chē)行業(yè)為鑒，“好房子”或?qū)⒅厮苄袠I(yè)格局

根據(jù)智能手機(jī)高端化與新能源汽車(chē)崛起的經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品迭代往往成為格局重塑 的驅(qū)動(dòng)力之一。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)正由規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品力亦成為 房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。頭部房企加速構(gòu)建“好房子”體系，在舒適度、功 能性、服務(wù)等方面對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行迭代，以強(qiáng)化產(chǎn)品力，提高銷售能力。“好房 子”邏輯或已在銷售與資本市場(chǎng)得到驗(yàn)證。22 年 8 月好房子被提出，截至 25 年 9 月，近 12 個(gè)月全國(guó)商品房銷售額較 22 年全年下降約 29%，而華潤(rùn)、 建發(fā)、綠城、中海銷售降幅均在 20%以下；股價(jià)方面，23 年至今“好房子” 樣本房企相對(duì)行業(yè)指數(shù)均實(shí)現(xiàn) 20pct 以上的超額收益。而隨著新住宅項(xiàng)目規(guī) 范的陸續(xù)落地，“好房子”上升為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，或進(jìn)一步放大產(chǎn)品能力差異， 推動(dòng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局重塑。