房地產(chǎn)行業(yè)：國(guó)際鏡鑒，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs前景——商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs系列二.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)：國(guó)際鏡鑒，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs前景——商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs系列二。

海外 REITs：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量約占一半，穩(wěn)健資產(chǎn)存在估值溢價(jià)

參照美國(guó)和日本的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，呈現(xiàn)兩大共性：1.商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為REITs 的核心底層資產(chǎn)。美國(guó)和日本商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 數(shù)量占比分別為 43%/55% （25 年 11 月末，日本為單一業(yè)態(tài) REITs 中占比）；2. 收入波動(dòng)性影響風(fēng) 險(xiǎn)溢價(jià)，因此也造成估值差異。兩國(guó)的酒店 REITs 股息率最高、辦公樓最 低，原因在于酒店更易受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。兩大區(qū)別：1. 資產(chǎn)差異。美國(guó)得 益于消費(fèi)需求充沛、優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)充足以及證券化鏈條成熟，零售商業(yè)占比 最高，回報(bào)穩(wěn)健性突出，而日本因外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，主要聚焦東京寫字樓業(yè) 態(tài)；2. 市場(chǎng)風(fēng)格差異。美國(guó) REITs 因新興業(yè)態(tài)占比較高，更具股性，而日 本資產(chǎn)相對(duì)傳統(tǒng)，更偏債性。

國(guó)內(nèi)展望：C-REIT 擴(kuò)容規(guī)模深具潛力，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎機(jī)遇

參考海外，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)內(nèi)需體量或予以零售 REITs 更大的市場(chǎng)，隨著資 產(chǎn)擴(kuò)容，綜合體更具空間。三因素有望推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 規(guī)模化：供 給端，具有管理溢價(jià)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目有望在分化格局中脫穎而出，充沛的 存量也意味著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模仍然可觀。參照我們測(cè)算的 21 年美國(guó)商業(yè)不動(dòng) 產(chǎn)證券化率，國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 空間有望達(dá)萬(wàn)億體量；需求端，管理 溢價(jià)和消費(fèi)類 REITs 稀缺屬性讓商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)享有市場(chǎng)溢價(jià)，也意味著市場(chǎng) 對(duì)這一類 REITs 的需求旺盛；管理上，成熟運(yùn)營(yíng)商規(guī)模可觀，預(yù)計(jì)管理效 率方差的走闊將催化集中度進(jìn)一步提升。

與市場(chǎng)觀點(diǎn)不同之處

1. 聚焦角度更為垂直，明確商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 當(dāng)為關(guān)注焦點(diǎn)。市場(chǎng)不乏對(duì) 國(guó)內(nèi) REITs 的整體性研究，本文在 REITs 新政發(fā)布之際，緊扣商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 這一細(xì)分領(lǐng)域，深度剖析未來發(fā)展?jié)摿Γ邥r(shí)效性和針對(duì)性；2. 國(guó) 際比較更為細(xì)致，結(jié)合海外對(duì)標(biāo)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)空間進(jìn)行量化。本文基于資產(chǎn)結(jié) 構(gòu)和市場(chǎng)風(fēng)格兩大維度拆解美國(guó)和日本商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 的異同，結(jié)合海 外對(duì)標(biāo)的數(shù)據(jù)與底層邏輯，得出我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 潛在規(guī)模可達(dá)萬(wàn)億 體量的預(yù)測(cè)以及細(xì)分業(yè)態(tài)看點(diǎn)；3. 結(jié)論導(dǎo)向更明確，對(duì)不同業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)商 進(jìn)行全面梳理，強(qiáng)調(diào)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇。