廣州甲級寫字樓市場季度報告.pdf

廣州甲級寫字樓市場季度報告。2025年第四季度，廣州甲級寫字樓市 場 在“供給收窄+年末成交釋放”的共同 作用下，短期指標出現邊際改善：當季新 增供應僅約0.5萬平方米，凈吸納量升至 56,433平方米（年內最高），空置率環比 回落0.5個百分點至17.0%；租金仍下行， 但 跌 幅 收 窄，平 均 凈 有 效 租 金 環 比 下 降 1.7%至118.7元/平方米/月。這意味著市 場尚未“轉勢”，但價格與去化的調整方式 正在從簡單的全面降價，逐步轉向“以條 款換成交”的精細化博弈。 供 需 層 面 ，四 季 度 成 交 結 構 顯 示 需 求仍以“換 樓、降 本、提 質”為 主 。行 業 方 面，TMT繼 續 占 據 主 導（63.9%），金 融 （24.8%）與專業服務（11.3%）跟隨；交 易類型上，搬遷類成交占比約83%，其中 近四成為擴租型搬遷，新設立需求占比約 10%。這說明企業總體仍謹慎，但并非完 全停滯：在控制成本的前提下，優質樓宇、 靈活條款與更匹配的區位，仍能吸引“升 級+局部擴張”的真實成交。全年維度下， 供需缺口仍是主線：2025年新增供應約 48.2萬平方米，而全年凈吸納量約12.1萬 平方米，供給集中入市對空置率形成持續 壓力。 投 資 市 場 方 面，交 易 活 躍 度 仍 處 低 位 但呈現“可成交資產先成交”的特征。四季 度寫字樓大宗交易僅1宗、成交額約人民幣1.2億元，全年累計約人民幣37.5億元， 同比小幅回升。 展 望2026年，壓 力 仍 主 要 來 自 供 給 端：已知待入市供應約140萬平方米，且 集中在金融城與琶洲，意味著租金與去化 仍將持續面臨競爭。在這一背景下，市場 更可能呈現兩點特征：其一，租金競爭將 繼續存在，但更集中體現在定向讓利與條 款組合（免租、裝修補貼、靈活租期等）而 非全面降價；其二，空置率的走勢更取決 于新增供應的實際入市節奏與項目預租 兌現度，短期內“以條款換去化”仍將是業 主策略的重心。