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房地產行業周專題：惜售如何帶來房價止跌回升？

成交超預期：二手房量增價穩，市場活躍度顯著修復

2026 年年初以來，核心城市房地產市場延續 2025 年年末的成交熱 度。二手房市場表現尤為明顯，截至 2026 年 1 月 29 日，重點 19 城 成交量同比增長 14.1%，若考慮基數效應，實際熱度已處于近五年最 高水平。與過往依靠政策強刺激不同，本輪復蘇是在政策環境相對穩 定的背景下發生的，體現為掛牌量回落與成交量上升的背離，新增掛 牌及存量掛牌均出現收縮。價格層面，雖然 2025 年成交均價呈下行 態勢，但 2026 年 1 月議價空間已收窄至 8.2%，且成交價邊際回升。 前瞻指標顯示，一線城市二手房套均關注人數及瀏覽次數持續攀升， 表明在經歷了充分的價格調整后，市場觀望情緒消退，實質性購房需 求正在加速入場。

供給側重構：新房慢周轉，二手惜售帶動房價止跌

年初以來的核心城市房價企穩的核心主要來自供應端。首先，隨著 2020-2023 年新房集中交付期的結束，次新房對二手市場的沖擊顯著 減弱，且一、二手價差倒掛消失導致套利空間歸零，業主心態由拋售 轉向惜售。其次，限價解除后，好房子政策導向下，高周轉薄利多銷 的經營思路逐漸向慢周轉轉變。土地市場進入“量縮價漲”階段，2025 年一線城市宅地成交溢價率升至 10.5%，地價上漲倒逼房企轉向“高 房價、慢周轉”策略，新房批準預售面積的大幅下降（同比降 10.5%） 進一步加劇了供應收縮。這種供應端的雙重關閘——二手房東惜售與 開發商慢周轉，從供應層面逐漸構筑了房價的地步。

消費性回歸：供應沖擊消退，價格重新平衡供需

隨著新房及二手房供應層面向惜售轉變，價格機制正在有效調節供需 平衡，市場需求出現顯著的自然復蘇跡象。經過前期的調整，核心城 市資產的消費屬性與投資價值重新匹配：一方面，房價收入比回歸合 理區間，如北京、上海分別自高點 56.9 及 60.6 降至 31.4 和 33.3， 居民購房壓力大幅緩解；另一方面，租金回報率穩步修復，一線城市 核心區租金收益率普遍回升至 1.5%-1.9%水平，持有價值凸顯。在供 應持續收縮與內生消費需求復蘇的共同作用下，房地產市場尤其是二 手房價格，止跌企穩的路徑逐漸清晰。 我們認為，惜售的出現代表著核心城市房價下行的壓力已經逐漸緩 解，隨著供需關系的持續改善，房價從二手房市場企穩向次新房及新 房傳遞的路徑將持續演繹。