多層次REITs市場(chǎng)：定義萬億資產(chǎn)新時(shí)代.pdf

多層次REITs市場(chǎng)：定義萬億資產(chǎn)新時(shí)代。

報(bào)告核心觀點(diǎn)

當(dāng)前，我國多層次 REITs 生態(tài)已初步成型，主要涵蓋 Pre-REITs、類 REITs、 機(jī)構(gòu)間 REITs 及公募 REITs 四大類別，基本實(shí)現(xiàn)對(duì)底層資產(chǎn)的全生命周期 覆蓋。多層次 REITs 市場(chǎng)健康發(fā)展，各類 REITs 產(chǎn)品定位互補(bǔ)。從類 REITs 到機(jī)構(gòu)間 REITs 再到公募 REITs，產(chǎn)品的權(quán)益屬性逐步增強(qiáng)。我國龐大的 存量資產(chǎn)規(guī)模是發(fā)展多層次 REITs 市場(chǎng)的基石，C-REITs 市場(chǎng)增量空間較 大，中長(zhǎng)期市值規(guī)模或達(dá)萬億級(jí)。建設(shè)多層次 REITs 市場(chǎng)符合發(fā)行人、投 資人、政府等多方利益。多層次 REITs 市場(chǎng)大有可為，將開啟萬億資產(chǎn)投 資新時(shí)代。

多層次 REITs 市場(chǎng)：定義萬億資產(chǎn)新時(shí)代

我國多層次 REITs 涵蓋 Pre-REITs、類 REITs、機(jī)構(gòu)間 REITs 及公募 REITs 四大類別。其中，Pre-REITs 是不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的前端價(jià)值孵化器，專注于早期 資產(chǎn)孵化合規(guī)培育；類 REITs 屬于債性產(chǎn)品，可以起到擴(kuò)大融資規(guī)模、降 低融資成本的作用，并為銜接公募 REITs 奠定基礎(chǔ)；機(jī)構(gòu)間 REITs 作為銜 接 Pre-REITs 與公募 REITs 的橋梁，聚焦成長(zhǎng)期資產(chǎn)培育，不設(shè)主體增信， 產(chǎn)品權(quán)益屬性增強(qiáng)；公募 REITs 是資本循環(huán)的終點(diǎn)，旨在實(shí)現(xiàn)成熟資產(chǎn)價(jià) 值退出，形成資產(chǎn)退出及收并購的上市平臺(tái)，2025 年公募 REITs 實(shí)現(xiàn)常態(tài) 化發(fā)行，正式步入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”全品類發(fā)展時(shí)代。

建設(shè)多層次 REITs 市場(chǎng)的天時(shí)地利人和

融資端：多層次 REITs 體系為原始權(quán)益人提供了全周期、差異化的資本運(yùn) 作平臺(tái)，通過證券化手段將大量沉淀在資產(chǎn)負(fù)債表上的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng) 資本，實(shí)現(xiàn)存量盤活與新增投資的良性循環(huán)，龐大的存量資產(chǎn)規(guī)模是多層次 REITs 市場(chǎng)的基石。投資端：低利率環(huán)境下，傳統(tǒng)非標(biāo)資產(chǎn)供給萎縮、收益 率持續(xù)走低，多元化策略具備必要性，多層次 REITs 市場(chǎng)靈活適配不同投 資主體的收益風(fēng)險(xiǎn)需求。政府端：多層次 REITs 助力地方政府盤活存量資 產(chǎn)，拓寬權(quán)益融資渠道，是服務(wù)國家戰(zhàn)略與優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵制度創(chuàng)新。

機(jī)構(gòu)間 REITs：盤活存量資產(chǎn)的新工具

機(jī)構(gòu)間 REITs 是以持有型不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，在交易所掛牌交易，其法定 載體為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。平層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)聚焦資產(chǎn)信用，而非主體信用，不 設(shè)券端增信，可設(shè)置資產(chǎn)端增信。基于其權(quán)益型產(chǎn)品定位，機(jī)構(gòu)間 REITs 在條款設(shè)計(jì)上兼具創(chuàng)新性與靈活性，如在資產(chǎn)端設(shè)置業(yè)績(jī)對(duì)賭機(jī)制、傾斜分 配機(jī)制和流動(dòng)性支持機(jī)制等，同時(shí)還具有如做市機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、開放退出 機(jī)制等市場(chǎng)制度。我們依據(jù)增信主體、條款設(shè)計(jì)與收益率特征三大維度，將 產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)收益屬性劃分為偏債性、偏股性及介于二者之間的偏夾層屬性。

公募 REITs：多元資產(chǎn)配置的重要工具

低利率環(huán)境下，公募 REITs 作為較高分紅、風(fēng)險(xiǎn)適中、與其他各類資產(chǎn)相 關(guān)性均較低的資產(chǎn)，具備一定配置性價(jià)比，同時(shí) REITs 作為多元化配置的 重要工具，其在大類資產(chǎn)配置中的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。項(xiàng)目基本面預(yù)期、基 準(zhǔn)利率、供求與機(jī)構(gòu)行為等是影響價(jià)格走勢(shì)的核心因素。基本面預(yù)期和基準(zhǔn) 利率是關(guān)鍵，這與 REITs 的估值方法息息相關(guān)，機(jī)構(gòu)行為、供求、流動(dòng)性 起到輔助效果。政策全方位支持 REITs 高質(zhì)量發(fā)展，目前公募 REITs 市場(chǎng) 已進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”全面發(fā)展的新時(shí)期。