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房地產(chǎn)行業(yè)香港房地產(chǎn)市場跟蹤系列（一）：復蘇的原因和持續(xù)性。25 年以來，香港房價止跌回穩(wěn)，一二手成交量階段性新高。香港房價自 25 年 3 月起見 底回升，截至 25 年末，香港私人住宅售價指數(shù)較低點累計回升 4.8%。25 年香港樓市 成交量也創(chuàng) 22 年以來新高，25 年香港一二手住宅成交總量同比+18%至 6.3 萬宗（一 手住宅 2.1 萬宗，同比+21%；二手住宅 4.2 萬宗，同比+17%）。

香港樓市是如何止跌回穩(wěn)的？ 從企穩(wěn)時特征看，香港樓市止跌回穩(wěn)滿足了租金收益率>按揭利率和存款利率、買房負 擔＜租房負擔、房價調(diào)整到位和政策改善催化三個基本條件。1）利率關系：租金收益 率＞按揭利率和存款利率，引導資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向樓市；2）買租負擔：買房負擔＜租房負 擔（（月＜＜月租），引導需求轉(zhuǎn)租為買。3）房價調(diào)整到位和政策改善催化：本輪（21 年 9 月-25 年 3 月）香港私人住宅售價指數(shù)較高點累計調(diào)整 28.4%，但租金并未出現(xiàn)大幅 下滑。同時香港 “撤辣”政策降低購房成本、人才及投資移民政策帶來新增需求等。

后續(xù)如何看待香港樓市復蘇持續(xù)性？ 我們看好香港樓市后續(xù)復蘇持續(xù)性，本輪香港樓市復蘇存在長期支撐： 一是香港長期＜需環(huán)境改善：1）需求端：香港人口和資本凈流入帶來新增購房需求， 多種需求同步復蘇。香港人才政策、留學生、投資移民等放松帶來大量人口流入，“剛 需+改善型需求+投資性需求”共同復蘇。2）＜給端：此前市場擔憂香港樓市庫存高企 對樓市價格形成壓力，但目前隨需求加速釋放，香港狹義庫存降至兩年半新低，廣義庫 存也有改善。且未來香港長期＜應存在約束，＜應端對價格存在一定支撐。 二是美國持續(xù)降息：一方面，美聯(lián)儲降息有望帶動香港按揭利率進一步下行，低利率環(huán) 境將促進購房需求持續(xù)釋放；另一方面，美元信用衰退背景下，美元貶值也加速海外資 金流入香港進行資產(chǎn)配置，為香港樓市復蘇提＜動力。 三是港股財富效應和香港經(jīng)濟復蘇：香港股市樓市存在共振。過往恒生指數(shù)與香港樓價 走勢高度一致；本輪香港股市率先復蘇，2024、2025 年恒生指數(shù)累計上漲 18%、28%， 25 年港股 IPO 融資也重奪全球首位，資本市場繁榮帶來財富效應支撐樓市上行。此外， 香港經(jīng)濟有所復蘇，未來經(jīng)濟穩(wěn)步向好也支撐樓市上行。2025 年在地緣政治格局壓力 下，香港經(jīng)濟仍然取得估計約 3.2%的增長。