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房地產行業周報：上海打響一線寬松發令槍，看好核心城市小陽春表現。與市場不同的觀點： 1 年初以來部分核心城市掛牌量下降、價格企穩引發市場對于周期拐點的期待，但我們認為仍 需觀察。首先，改善城市樣本并不充裕，主要以上海、南京為代表，深圳等核心城市壓力仍 大。其次，近期樓市改善有其特殊原因，以上海為例，今年春節較晚導致部分小陽春需求前 置，房價急跌半年、近期的政策寬松預期也促成了部分觀望需求入市，疊加供給端掛牌量的下 降，最終促成了樓市企穩。需要指出的是，上海去年四季度以來的掛牌量下行是價格急跌后成 交量上行，部分房東接受不了過低的價格而撤牌，新增掛牌量小于撤牌+成交量所致。而近期 掛牌量的下滑則有季節性原因，每年臨近春節和春節假期掛牌量都會有所下滑，春節后將有所 回升。此外，今年上海還將迎來首次限售房的大規模集中解禁，屆時將對市場形成沖擊。我們 認為 5 月是非常重要的樓市真實景氣度觀測節點。 2.年初以來《求是》等官媒的發文引發市場對于政策轉向和新一輪大規模房地產救市政策的期 待，但我們認為政府對房地產的政策思路并無實質變化。根據我們對過往政策思路的理解結合 近期的解讀，政策總體方向依舊是防風險、保民生、去金融化，對出險房企的處置原則依舊是 市場化、法制化。《求是》雖然肯定了房地產行業的金融屬性，但并不意味著要強化金融屬 性。從資管新規到三道紅線再到貸款集中度管理，政府對于房地產行業去金融化的決心是持續 和深刻的。盡管思路未變，由于去年下半年核心城市景氣度加速下跌，今年樓市逆周期調節力 度邊際趨強亦是確定的。我們判斷，下一階段可能的政策中心或將圍繞以城市更新為重心的三 大工程展開，結合部分高能級城市購房門檻的進一步松動，如社保年限寬松以及落戶資格寬松 等，但市場期待的深度降息、大規模收儲等政策我們判斷仍有較大落地難度。

重點事件點評： “滬七條”適時推出，大幅降低剛需入場門檻，驗證了我們此前對今年政策思路的判斷，看好 上海小陽春表現。從月初“內環收儲”到月末“滬七條”，上海已構建“去庫存”到“擴需 求”的政策閉環，新政精準激活外環內增量需求，并實質性降低購房成本，有望將上海樓市的 企穩跡象推至復蘇通道。在“政策紅利+季節性旺季”的雙重共振下，我們看好 2026 年上海樓 市“小陽春”的表現。值得一提的是，二季度起上海將迎來首批限售房的集中解禁，此次新政 的適時出臺將起到一定對沖作用。投資建議方面，考慮到今年一線城市預計將效仿上海持續推 進政策寬松，上海樓市亦有止跌回穩跡象，建議大家持續關注深耕上海及其他一線城市的本地 國企和產品力強的全國性房企。

周度跟蹤： 1.二手房：節后首周一線城市掛牌價周環比微降，上海新政及時出臺為樓市注入強心劑。全國 85 城、一線城市掛牌價周環比小幅下降，降幅分別為 0.04%、0.11%，上海新政及時出臺為樓 市注入信心，后續掛牌價有望回升。在整體掛牌價微降的同時，節后掛牌量周環比轉正。節后 50 城掛牌量周環比+0.23%，其中一線城市掛牌量漲幅明顯，周環比+0.36%；春節至今一線城 市二手房成交回暖明顯，京、廣、深二手房成交同比去年農歷同期翻倍。春節至今我們跟蹤的 16 個樣本城市日均成交同比去年農歷年同期增加 46%，京、廣、深同比增加 104% 2.新房：春節假期至節后首周，新房成交整體回暖，北京、上海、廣州新房成交農歷年同比增 加。我們跟蹤的十個樣本城市 2026 年節后首周日均成交農歷年同比增加 41.35%，其中北京、 廣州日均成交同比增加 24.0%、39.2%，上海、深圳日均成交同比下降 3.2%、40.0%；年內一 線城市中上海新房成交回暖明顯，年初至今新房累計成交同比+8%。