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解構公募REITs：機構行為分析。

核心觀點

機構行為是影響公募 REITs 價格的關鍵變量。目前我國公募 REITs 市場的 主要機構投資者包括券商自營、保險、公募基金、信托、私募基金、銀行理 財、產業資本等。近年來，保險資金、FOF、二級債基等相繼獲準參與，為 市場引入長期增量資金，流動性、會計處理也同樣影響機構行為，如 24 年 保險資金、券商自營在 REITs 權益屬性明確后均大幅增持，而 25 年券商自 營在 OCI 本息拆分擾動下減持經營權類資產。63 號文推動 REITs 納入更多 投資范圍（如 ETF、滬深港通等），商業不動產 REITs 擴容亦需投資人同 步拓展，需關注機構風險偏好、投資約束以及新資金入市的實際進展。

機構行為對公募 REITs 價格的影響

機構行為對公募 REITs 價格的影響主要體現在資金準入、流動性與會計處 理三個維度。投資人逐步放開為公募 REITs 市場引入了長期增量資金，如 21 年 11 月保險資金、23 年 7 月 FOF、26 年二級債基將 REITs 納入投資 范圍。流動性也對價格有所擾動，由于 REITs 市場流通規模較小，市場情 緒較弱時，流動性趨弱，如 23 年 2-6 月的下跌行情。會計處理也會帶來機 構偏好的變化，如 REITs 會計新規明確產品權益屬性，券商自營和保險機 構可用 OCI 計量，相比于短期價格波動，機構更加關注分紅情況以及項目 長期的穩定性，而 25 年底 OCI 賬戶本息拆分又引發高分紅 REITs 波動。

機構風險偏好與投資約束

券商自營交易較為靈活，追求絕對收益，多數券商自營可以將 REITs 計入 FVOCI 賬戶，25 年末的 OCI 擾動或帶來資產類型偏好的階段性調整，后續 需重點關注 OCI 本金利息拆分的實際進展，目前尚無明確拆分動作。保險 公司投資 REITs 應當具備不動產投資管理能力，仍以長期配置為主，考核 上具備權益和不動產屬性，但保險資金暫無法投資商業不動產 REITs。公募 基金參與 REITs 投資的方式包括基金專戶、FOF 和自有資金，26 年以來二 級債基將公募 REITs 納入投資范圍。穿透來看，專戶資金多數來自于銀行 理財或中小保險，銀行理財主要通過委外方式配置 REITs，以優化組合風險 收益特征、把握市場機會增厚收益為目的。