華潤置地研究報告：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營引領(lǐng)者，堅持高質(zhì)量綜合發(fā)展.pdf

華潤置地研究報告：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營引領(lǐng)者，堅持高質(zhì)量綜合發(fā)展。央企背景的綜合性地產(chǎn)開發(fā)商，戰(zhàn)略升級推動發(fā)展。公司作為國內(nèi)領(lǐng)先 的綜合地產(chǎn)開發(fā)商，確立了“開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)+經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)+輕資 產(chǎn)管理業(yè)務(wù)+生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)”的“3+1”業(yè)務(wù)模式。背靠央企母公司， 股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。核心管理層均為行業(yè)老兵，經(jīng)驗豐富。

開發(fā)業(yè)務(wù)：聚焦高能級城市，拿地相對積極。銷售規(guī)模2022年起躋身 前五，一二線占九成。2013-2023年銷售金額年均增速16.6%。2023年 銷售目標(biāo)完成率102.3%，高于典型房企平均的89.5%。市占率由2020 年的1.8%增至2023年的2.6%。一二線銷售占比從2019年的84%升至 2023年的91%。布局高能級城市，逆周期密集拿地。2023年新獲項目 68個，拿地強度58%、較過去三年顯著提升，在樣本房企中遙遙領(lǐng)先。 從公司2023年拿地金額看，一二線占比達(dá)93%。土儲充裕，結(jié)構(gòu)合理， 聚焦核心城市。2019-2023年，公司土儲保持在6000萬平以上。2023年 開發(fā)銷售業(yè)務(wù)土儲中，一二線占73%；投資物業(yè)土儲中，一二線占78%。

運營類業(yè)務(wù)：跨越周期，收益穩(wěn)定。經(jīng)營性不動產(chǎn)：深耕20年厚積薄 發(fā)，購物中心為核心業(yè)態(tài)。構(gòu)建萬象城、萬象匯、萬象天地三條差異化 產(chǎn)品線，深耕不同層級和商圈，2023年出租率達(dá)96.5%。深耕一二線及 省會，2023年各城市零售額前三購物中心數(shù)量提升至61家，2024-2027 年計劃新開業(yè)41個購物中心。先發(fā)優(yōu)勢、品牌合作構(gòu)建公司重奢項目 競爭壁壘，重奢數(shù)量全國第一。物管業(yè)務(wù)：業(yè)務(wù)貢獻增長極，在管面積 持續(xù)高增。萬象生活業(yè)績強勁，毛利率增至31.8%高位。在管面積持續(xù) 擴大，升至行業(yè)第九。地產(chǎn)生態(tài)圈：建筑施工、代建代運營、長租公寓、 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為代表的生態(tài)圈業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)：向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造業(yè)績增長第二曲線。優(yōu)質(zhì)底層 資產(chǎn)背書，首發(fā)首批消費REITs。公司以青島萬象城為底層資產(chǎn)，首發(fā) 消費REITs募資69.2億元。底層資產(chǎn)運管方穩(wěn)中求進，華潤有巢REIT 領(lǐng)跑保租房REITs。資管平臺初步建成，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)眾多，REITs擴 募空間大。公司滿足REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)資產(chǎn)超20個。

融資成本低，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，信用優(yōu)勢明顯。比如2023年公司加權(quán)平 均融資成本下降19BP至3.56%，創(chuàng)近十年新低，維持在行業(yè)最低水平； 僅29%的有息負(fù)債在2024-2025年間到期，其余為長期有息負(fù)債。