中國國貿(mào)研究報告：持北京核心資產(chǎn)，享紅利穿越周期.pdf

中國國貿(mào)研究報告：持北京核心資產(chǎn)，享紅利穿越周期。坐擁北京CBD區(qū)位好、質(zhì)量優(yōu)、不可復制的核心資產(chǎn)。公司的核 心資產(chǎn)是國貿(mào)中心建筑群，核心看點在于：①位于首都北京的核心 地段，位置稀缺，絕無僅有。②緊靠國貿(mào)地鐵站，交通便利，人流 量大。③具備寫字樓、商城、酒店、公寓等國際化商務服務設施， 定位高端，云集眾多國際知名跨國公司、商社和國際零售店。

各業(yè)態(tài)均處于穩(wěn)健經(jīng)營狀態(tài)。近年來面對宏觀經(jīng)濟及外部環(huán)境波 動，公司總體租金收入及營收仍能穩(wěn)步上升，租金水平及出租率維 持高位。分業(yè)態(tài)來看，寫字樓：樓內(nèi)世界500強租戶眾多，租戶質(zhì) 量高，支付能力強，2023/24H1平均租金為638/648元每平每月， 出租率為96%/93%。商城：規(guī)模大、品類多、檔次全，具備稀缺的 重奢資源，2023/24H1平均租金為1279/1341元每平每月，出租率 為98%/97%。公寓：平均租金略有下滑而出租率持續(xù)提升， 2023/24H1平均租金為370/368元每平每月，出租率為86%/89%。 酒店：23年起逐步修復，經(jīng)營毛利率回正，不再拖累業(yè)績。

分紅穩(wěn)定且有保障，具備真紅利屬性。公司商業(yè)模式的本質(zhì)是收 租，一方面分紅能力有保障，具備①高利潤率，利潤兌現(xiàn)好；②低 負債率，資金充裕；③現(xiàn)金流穩(wěn)步增長；④經(jīng)營穩(wěn)定，目前既不擴 張又不出售資產(chǎn)等優(yōu)秀屬性。另一方面分紅意愿有保障，公司積極 回饋股東，上市以來連續(xù)26個財年進行分紅，上市以來平均分紅 率為52%，且近年來逐步提升分紅比例，2023年加特殊分紅后的 股利支付率達104%。綜上來看，公司的紅利屬性有保障。

受益于降息大環(huán)境，公司估值或將提升。公司作為經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定， 每年持續(xù)分紅，分派比例較高的紅利屬性標的，有望受益于今年以 來國內(nèi)逐步降息的大環(huán)境，分母端折現(xiàn)率下降后，公司估值或將得 到修復。