房地產行業資產證券化系列專題報告：我國資產支持證券存量規模超3萬億元；公募REITs從破冰到常態化發行，未來空間可期.pdf

房地產行業資產證券化系列專題報告：我國資產支持證券存量規模超3萬億元；公募REITs從破冰到常態化發行，未來空間可期。我國資產證券化產品存量規模超過 3 萬億元，是資本市場融資工具的重要組成部分之一。資產證券化是將缺乏流動性、但能產生可預見的穩定現金流的資產，通過特定目的載體的 方式進行結構性重組增信，轉換成市場上可以交易的證券，以此進行融資，打包成的證券 通常被稱為資產支持證券。24 年我國資產證券化產品發行規模達 1.98 萬億元；截至 25 年 5 月末，存量規模為 3.09 萬億元，占債券市場總規模的 6.2%。從到期規模來看，25、26 年資產證券化產品到期規模較大，分別為 8577、8857 億元，大于 24 年的 7383 億元。從 收益率水平來看，截至 25 年 5 月，1 年、3 年、5 年 AAA 級資產支持證券的到期收益率分 別為 1.78%、1.74%、1.96%，略高于可比信用債。

從行業分布來看，房地產行業資產證券化產品存量占比排在所有行業的第三名。21 年以 來，由于監管加嚴、房地產調控的影響下，房地產行業 ABS 發行規模占比呈下降趨勢。 24 年房地產行業資產證券化產品發行規模 372 億元，同比-35.4%，占全行業發行規模的 1.9%。截至 25 年 5 月末，房地產行業存量規模為 2634 億元（其中企業 ABS 2458 億元， ABN 176 億元），占房地產行業債券市場總存量規模的比重為 14.1%，占全行業存量規模 的 8.5%。

標準化資產證券化產品：根據發起機構和監管部門的不同，可將標準化資產證券化產品分 為央行和銀監會主管的信貸 ABS、證監會主管的企業 ABS、交易商協會主管的資產支持 票據（ABN）。其中，企業 ABS 已成為最主要的產品類別（截至 25 年 5 月末，存量規模 占比 67%），信貸 ABS 存量規模占比 13%，ABN 占比 20%。1）信貸 ABS：于 05 年首次 發行，是我國啟動最早的資產證券化項目。受美國次貸危機影響，09 年后一度處于停滯狀 態。12 年 5 月試點重啟。22 年以來信貸 ABS 發行規模大幅減少，24 年發行 2704 億元， 25 年 5 月末存量規模為 3962 億元。信貸 ABS 基礎資產較為集中，余額集中于個人住房抵 押貸款，但 22 年以來個人汽車貸款 ABS 成為最大發行品種。2）企業 ABS：自 14 年協會 備案制和負面清單管理的實施以來，進入了快速發展期，近年來規模已反超信貸 ABS。24 年企業 ABS 發行規模 1.18 萬億元，25 年 5 月末存量余額達 2.06 萬億元。企業 ABS 基礎 資產類型豐富多元，企業應收賬款 ABS 是存量規模最大的品種，融資租賃債權 ABS 是近 年來最大發行規模的品種。3）ABN：起步較晚，由銀行間市場交易商協會在 12 年推出。 24 年 ABN 發行規模 5243 億元，同比漲幅超過六成；25 年 5 月末存量余額為 6299 億元。 ABN 的基礎資產的內容與企業 ABS 接近，其中銀行/互聯網消費貸款、企業應收賬款 ABN 是主要存量品種。

REITs：除了標準化資產證券化產品外，從定義、作用、產品結構等多方面來看，REITs 也可以視為是廣義資產證券化產品的一種。從最初的探索，到類 REITs 產品發行，再到如 今的公募 REITs 試點和擴容，我國正逐步形成多層次的 REITs 體系，未來發展空間較大。