房地產行業第48周周報（2025年11月22日_2025年11月28日）：新房二手房成交同比降幅擴大；商業不動產REITs試點啟動.pdf

房地產行業第48周周報（2025年11月22日_2025年11月28日）：新房二手房成交同比降幅擴大；商業不動產REITs試點啟動。新房成交面積環比增幅擴大，同比降幅擴大；二手房成交面積環比由正轉負，同比降 幅擴大；新房庫存面積環比上升、同比下降；去化周期環比下降、同比上升。

核心觀點

新房成交面積環比增幅擴大，同比降幅擴大。40 個城市新房成交面積 225.3 萬平，環 比上升 8.6%，同比下降 45.8%，同比降幅較上周擴大 14.6 個百分點。一、二、三四線 城市新房成交面積環比增速分別為 22.2%、7.0%、-2.6%，同比增速分別為-41.6%、 -43.6%、-59.7%，一線城市同比降幅較上周收窄 4.5 個百分點，二、三四線城市同比降 幅較上周分別擴大 25.7、20.7 個百分點。

二手房成交面積環比由正轉負，同比降幅擴大。18 個城市二手房成交面積 161.7 萬平， 環比下降 4.4%，同比下降 26.0%，同比降幅較上周擴大 7.9 個百分點。一、二、三四 線城市二手房成交面積環比增速分別為 4.0%、-7.5%、-6.0%，同比增速分別為-30.6%、 -24.2%、-14.9%，一線城市同比降幅較上周擴大 11.4 個百分點，二線城市同比降幅較 上周收窄 0.6 個百分點，三四線城市同比增速較上周下降 21.2 個百分點。

新房庫存面積環比上升、同比下降；去化周期環比下降、同比上升。12 個城市新房庫 存面積為 11379 萬平，環比增速為 0.3%，同比增速為-10.7%；去化周期為 18.0 個月， 環比下降 0.5 個月，同比上升 2.7 個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分 別為 19.2、14.1、77.1 個月，一線城市環比上升 0.1 個月，二、三四線城市環比分別下 降 1.0、3.9 個月，一、二、三四線城市同比分別上升 2.7、1.8、29.1 個月。

土地市場環比量價齊漲，同比量價齊跌；溢價率環比下降、同比上升。百城全類型成 交土地規劃建面 2050.0 萬平，環比上升 7.3%，同比下降 28.2%；成交總價 467.9 億元， 環比上升 27.1%，同比下降 40.1%；樓面均價 2282 元/平，環比上升 18.5%，同比下降 16.6%；溢價率 1.3%，環比下降 1.3 個百分點，同比上升 0.01 個百分點。

房企國內債券發行量同環比均上升。房地產行業國內債券總發行量 189.3 億元，環比 上升 133.3%，同比下降 92.0%（前值：-57.4%）；總償還量 67.6 億元，環比上升 2.4%， 同比下降 47.3%（前值：20.9%）；凈融資額 127.3 億元。

板塊相對收益有所上升。房地產行業絕對收益為 0.7%，較上周上升 6.5pct，相對收益 （相對滬深 300）為-0.9%，較上周上升 1.1pct。房地產板塊 PE 為 24.75X，較上周上 漲 0.14X。

政策

11 月 28 日，證監會就研究起草的《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試 點的公告（征求意見稿）》向社會公開征求意見。公告主要包括 4 方面內容：1）產品 定義，商業不動產 REITs 是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流并向基金份額持 有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。2）基金注冊及運營管理要求，明確基 金管理人及基金托管人、盡職調查、申請材料、商業不動產等方面要求，及基金管理 人的主動運營管理責任。3）發揮基金管理人和專業機構作用，壓嚴壓實責任，要求嚴 格遵守執業規范和監管要求。4）強化監管責任，明確各監管機構依法依規履行商業不 動產 REITs 監管和風險監測處置等職責。我國 REITs 市場穩步發展，截至 2025 年 12 月 2 日，已上市的 77 只 REITs 發行規模 1993 億元，其中消費類基礎設施 REITs 已上 市 12 只，發行規模合計 303 億元，占比 15%，底層資產均為購物中心、社區商業、農 貿市場。