房地產行業：25年11月REITs月報，甲級寫字樓和酒店納入發行范圍.pdf

房地產行業：25年11月REITs月報，甲級寫字樓和酒店納入發行范圍。政策端 REITs 發行行業再擴容，將商業 REITs 作為獨立品類。12 月 1 日，發改委發布《REITs 項目行業范圍清單》，新增商業辦公設施、 四星級以上酒店、體育場館項目以及城市更新項目。11 月 28 日，證 監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見 稿）》，推出商業不動產 REITs 試點。政策表態方面，11 月 10 日， 國務院辦公廳表示支持更多民間投資項目發行 REITs。12 月 5 日證監 會主席提出，“十五五”時期穩步發展 REITs 和 ABS。

截至 11 月末 C-REITs 上市基金總數 77 只，總規模 2198.85 億元，環 比下降 6.91 億元，降幅 0.31%。11 月 1 單 REIT 上市，發行規模合計 10.98 億元。月末 REITs 流通盤市值 1174.50 億元，環比上升 70.67 億元，增幅 6.40%。截至 11 月 30 日，交易所在審項目共 15 單（本月 新申報 3 單，無項目過審）規模合計 245.07 億元；募集上市階段項目 5 單（本月無過審，1 單完成上市），規模合計 61.47 億元。

11 月 C-REITs 日均換手率低位，綜合收益指數跌幅擴大。根據 Wind 數據，11 月 C-REITs 綜合收益指數下降 0.75%，日均換手率 0.50%， 市場熱度較低疊加估值較高，行情無法得到支撐。近期新 REITs 上市 遇冷，新發行的沈陽軟件園 REIT 行情破發，首日跌幅 1.78%。板塊行 情來看，11 月消費、高速和保租房板塊小幅上漲，漲幅分別為 0.72%、 0.33%和 0.20%，均為 25Q3 業績相對較好的板塊。項目層面，少數業 績好的熱門板塊 REITs 漲幅靠前，其次是防御屬性的物流 REITs。首 創奧萊 REIT、金茂消費 REIT、中交高速 REIT 和南京高速 REIT 漲幅 超過 4%，其中首創奧萊 REIT、金茂消費 REIT 和南京高速 REIT 均系 業績及運營表現較好的 REITs，中交高速 REIT 系估值較低。第二梯隊 為漲幅超過 3%的 REITs，包括蛇口租賃房 REIT、中外運 REIT 和鹽 田港 REIT，其中蛇口租賃房 REIT 屬于分派率低于板塊平均且 Q3 業 績改善的標的；中外運 REIT 和鹽田港 REIT 業績較為穩定且估值相對 較低。跌幅較大的 REITs 多為業績承壓的產業園區 REITs，跌幅超 5%。

25 年 11 月分派率變化不大，國債收益率平穩，利差持平。截止 11 月 末，C-REITs 市場分派率為 5.67%，較 10 月末上升 0.04pct，歷史分 位數 63.36%；C-REITs 市場分派率同 30 年期國債收益率的差額為 3.48pct，較 10 月持平，歷史分位 56.44%。P/NAV 走勢方面，消費上 升 0.01 倍，保租房和高速持平，其余行情下降的板塊 P/NAV 均小幅 下降，降幅不超 0.03 倍。