恒基地產公司研究報告：順周期β與優質資產α，現金流雙引擎護航高息.pdf

恒基地產公司研究報告：順周期β與優質資產α，現金流雙引擎護航高息。香港樓市β：市場已具備量價齊升的必要條件，上行周期開啟。需求端：2025 年 12 月 平均租金回報率（3.43%）已高于平均 H 按利率（3.25%），“租不如買”支撐需求釋放。 價格信號：中原城市領先指數（CCL）在 2026 年第 10 周已創 2024 年以來新高，“買 漲不買跌”心理或刺激購買意愿。供給端：剛性庫存已下滑，截至 2025 年末，已竣工 未售單位數量為 2.3 萬個，較 2024 年末下滑 14.8%。財富效應：恒生指數 2025 年漲 幅達 27.8%，具有一定財富效應。

公司自身 α：香港土儲規模位居行業 TOP 2，拿地渠道多元且成本優勢顯著。截至 2025 年上半年，公司持有香港應占土儲 1190 萬平方英尺，位列港資開發商 TOP 2。公司通 過政府招拍掛、市區舊樓重建及新界農地轉換等多種方式獲取土地，拿地成本低。其中， 舊樓重建項目均位于市區、成本低于招拍掛；公司更是香港最大的新界土地持有者，截 至 2025H1 持有新界土地達 4190 萬平方英尺，其中超 90%位于北部都會區發展規劃范 圍內，未來無論通過政府收地補償還是自行補地價開發，均能獲得豐厚利潤。

現金流雙引擎：核心商業資產與燃氣業務貢獻穩健現金流，支撐高額穩定派息。2019- 2024 年公司股息總額維持 87.15 億港元，每股派息維持 1.80 港元。公司持有香港 IFC 等核心資產，2019-2024 年期間物業租賃貢獻應占經營利潤維持 61~71 億港元區間。 公司持有香港中華煤氣 41.53%股權，后者作為香港獨家管道燃氣運營商，執行穩定的 派息政策，2021-2024 年期間公司每年獲得來自香港中華煤氣的股息收益均為 27.12 港 元。我們判斷每年公司來自香港中華煤氣應占股息收益高度穩定，疊加來自物業租賃應 占經營利潤具備較強抗周期性，兩者預計可以支撐每年股息支出總額保持穩定。