房地產行業22Q3財報綜述：利潤表承壓，資本擴張趨勢分化.pdf

房地產行業22Q3財報綜述：利潤表承壓，資本擴張趨勢分化。結算降幅收窄，利潤率承壓。根據 Wind 及公司三季報，22Q1-3 板塊 38 家 A 股房企（下同）收入 1.37 萬億元，同比-16.1%，其中 Q3 同 比-12.4%，較 Q2 降幅收窄 7.2pct，疫情影響下交付進度不達預期。利 潤方面，22Q1-3 板塊歸母凈利潤 191.6 億元，同比-72%，22Q3 單季 度虧損 16.7 億元，其中強信用房企盈利 118.7 億元，同比-20.8%，降 幅較 Q2 擴大 9pct，中、弱信用企業分別虧損 10.7 億元和 124.7 億元。 虧損的主要來源是來自收入大幅下降以及企業的減值和費用的壓力。 板塊前三季度歸母凈利率為 1.4%，強信用房企 5.5%。

縮表進行時，負債端持續分化。截至 22Q3 末，板塊總資產同比-2.8%， 總負債同比-2.6%，降幅較 Q2 擴大，去產能板塊縮表。資產端非流動 資產（+7%）占總資產比例提升，負債端板塊房企有息負債（-1%）降 幅較 21 年收窄，預收賬款同比轉負（-6%）。強、中、弱信用房企有息 負債分別+5%、-6%、-8%，資產負債表分層，是供給側改革的體現。

銷售與拿地：供給側改革后的“信用紅利”。銷售端，22 年 10 月，強、 中、弱房企銷售同比分別-2.6%、-63.9%、-79.8%，12 家強信用房企 占百強比例從 21 年的 28%提升至 22 年前 9 月的 38%。行業低景氣 度給了龍頭更大的選擇范圍，前三季度，11 家強信用房企在 11 個一二 線城市拿地比例 70%，較 21 年提升 28pct，貨值均價 3.7 萬/平，比當 期銷售均價高 52%，資源聚焦將擴大強信用房企在貨值結構、去化能 力方面的優勢，23 年銷售更具確定性。投資端，我們統計的 44 家房 企前三季度拿地金額同比-67%，12 強信用房企同比-37%，單看 Q3 季 度，12 強信用及其他房企分別-4%、-97%，分化加劇。利潤率方面， 7 家房企前三季度拿地毛利率 27.4%，較 21 年上升 3.7pct，較 21Q2 上升 5.7pct，利潤率的改善帶動房企經營 ROE 的提升，僅有少數具備 投資能力的房企享有供給側改革后的紅利。

開工與竣工：樣本房企開工弱于行業，竣工好于行業。我們統計的 7 家 樣本（強信用為主，下同）房企前三季度開工累計同比-59%，其中 22Q3 單季度同比-65%，前三季度開工目標完成率 56%，低于 14-21 歷史同 期 28pct，根據現有開工節奏預計 Q4 開工同比-34%，較 Q3 略有收 窄，全年預計開工同比-50%?？⒐し矫?，7 家房企前三季度累計竣工 同比+3%，其中 22Q3 單季度同比+16%，由負轉正?？⒐び媱澩瓿陕?55%，略高于 14-21 年同期的 53%，若完成年初目標，預計 Q4 竣工 同比+5%，較 Q3 增速回落 11pct，22 全年同比+3%。