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房地產行業深度報告：房價止跌回穩系列三，鑒往知來，人口不是影響房價唯一因素。

發達國家/地區中期人口變化對房價影響有限

從 70 城房價數據看，新房和二手房價格走勢趨于一致，從 2022 年開始進入下跌 通道。2024 年三季度跌幅有擴大趨勢，四季度以來在一攬子政策支撐下，房價 同比跌幅收窄。本輪樓市調整，70 城新房和二手房價格指數下跌周期均超過 40 個月。我們選取了 8 個發達國家/地區研究人口與房價的關系，發現房屋價格指 數在中期與人口增長率、人口數量無明顯正相關關系，整體對房價的影響有限。 我們認為，人口增長需轉化為有效購房需求，才能對房價產生影響，而這一轉化 過程依賴經濟發展與居民收入的增長，因此各國房價與人口增長率常呈脫節狀 態。

海外經驗：房價止跌需寬財政和貨幣政策協同發力

對比中國大陸和 7 個國家/地區房價指數，可以發現上世紀 80 年代以來，發達國 家/地區房價也存在波動，且價格回撤幅度高于國內本輪房價降幅，但最后均能 修復企穩。自 2008 年金融危機后，2011 年以來發達國家房價指數平穩上漲；自 2022 年 3 月美聯儲首次加息以來，房價指數均有下跌趨勢。我們總結發達國家/ 地區房價企穩修復主要包括（1）政策：大規模量化寬松與財政刺激，包括降息、 QE、財政補貼等；（2）金融：大幅壓降抵押貸款利率，降低購房門檻；（3）供 應：減少賣地和開工，主動降低庫存；（4）需求：構建依賴真實居住需求、減少 投機屬性、并通過產業與人才提升城市內在價值的長效機制，而非短期刺激。我 們總結得出，穩定的政策預期、較低的利率環境和改善供需結構是支撐房地產市 場止跌回穩的關鍵力量。