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房地產行業公募REITs二季報業績點評：分化成主基調，擇時為關鍵。倉儲物流：小幅以價換量，出租率現修復趨勢。二季度倉儲物流 REITs 底 層項目整體呈現出租率回升的修復態勢；但租戶擴租意向普遍謹慎，租約 傾向于更高靈活性、分階段起租的特征。出租率回升一是關稅政策階段性 調整后部分區域尤其是港口城市用倉需求呈現修復態勢；二是部分項目強 化主動管理，以更靈活的租賃策略有效挖掘市場需求，以價換量效果較好。

消費基礎設施：業態調改與首店經濟體現管理溢價。二季度消費業態往往 呈現一定淡季特征。但已上市消費 REITs 底層資產幾乎均為國內較優質的 消費載體，疊加頭部運營商具備在運營管理能力與品牌影響力上的優勢， 因此二季度已上市消費 REITs 在運營端仍呈現多項亮點，且當期底層項目 平均出租率為 97.1%，環比提升 0.9pcts。

保障房：配租型項目天然具備出租率、租金雙穩定性。保障房 REITs 項目 在政策紅利加持下租金收入與出租率展現出較強韌性。二季度已上市項目 出租率幾乎保持在 90%以上，政策類保障房的整體穩定性仍有望延續，且 部分租金折讓幅度較大的項目，其租金仍存在一定上漲空間；市場化租賃 項目的運營表現或將階段性受區域市場供需及地產住宅價值下行擾動。

產業園區：出租率與租金雙降，以價換量策略引發研發辦公類園區競爭加 劇。二季度研發辦公類園區市場競爭依然激烈，多數項目受宏觀經濟弱復 蘇與新增供給沖擊的雙重壓力，持續出現客戶遷入自有物業、申請縮減租 賃面積等現象，且需求短期內或難有明顯改善；聚焦智能制造、高新材料 的廠房類園區資產韌性則相對堅挺，出租率均在 95%以上。

高速公路：季節性特征凸顯，客貨分化下韌性與彈性并存。二季度多數高 速公路 REITs 車流量環比呈下降趨勢，但同比呈現恢復態勢；從通行費收 入看，貨車因具備更高價格彈性，其同比表現（+1.3%）優于客車（-7.1%）。

能源環保市政水利：業績持續分化。能源板塊風電項目表現較好；水電項 目進入豐水期；光伏項目因太陽光輻射量同比下降疊加周邊競爭性項目外 送擠壓導致結算電量出現下降。市政環保板塊供熱 REIT 季節周期性特點 明顯，二季度為非供暖季；水利 REIT 完成供水協議簽署，業績穩健；水 務 REIT 產能利用率環比顯著提升，但整體污水處理量不及去年同期；首 鋼綠能 REIT 持續受分流影響處理量同比下滑近 12%，但環比改善 13%。