房地產(chǎn)行業(yè)2025年中報(bào)總結(jié)：表內(nèi)利潤率見底，強(qiáng)信用企業(yè)經(jīng)營恢復(fù).pdf

房地產(chǎn)行業(yè)2025年中報(bào)總結(jié)：表內(nèi)利潤率見底，強(qiáng)信用企業(yè)經(jīng)營恢復(fù)。盈利能力下降，減值侵蝕利潤。根據(jù)公司中報(bào)，25 年上半年板塊房企 實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 1.21 萬億元，同比下降 15%，歸母凈虧損 957 億元， 較 24 年同期多虧 354 億元，22 年以來累計(jì)歸母凈虧損 7535 億元。 表內(nèi)外盈利能力受損、減值規(guī)模侵蝕利潤，疊加市場低景氣營銷費(fèi)用 上行，報(bào)表表現(xiàn)不佳。25 年上半年板塊房企扣稅毛利率 8.8%，同比 下降 1.1pct，投資凈收益 12.3 億元，同比下降 85%，連續(xù)三年降幅超 過 50%，表內(nèi)外盈利能力下降。25 年上半年板塊房企合計(jì)計(jì)提資產(chǎn)及 信用減值 712 億元，同比上升 21%，占存貨及長期股權(quán)投資規(guī)模比例 則為 0.9%，21 年以來板塊房企累計(jì)減值 1.06 萬億，考慮當(dāng)前房價(jià)仍 未實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，減值壓力仍然存在。

縮表仍在繼續(xù)，總量持續(xù)出清。截至 25 年中期，板塊房企總資產(chǎn)同比 下降 10.2%，總負(fù)債規(guī)模同比下降 9.9%，歸母凈資產(chǎn)同比下降 16.3%， 其中受資產(chǎn)減值、化債不力等因素影響，出險(xiǎn)房企歸母凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)負(fù)為531 億元，行業(yè)仍持續(xù)承壓，資產(chǎn)折價(jià)、業(yè)績虧損持續(xù)侵蝕歸母凈資 產(chǎn)，總量持續(xù)出清。重點(diǎn)科目中貨幣資金、存貨（含長股投）同比分 別下降 7.5%、13.7%，投資性房地產(chǎn)則增長 3.6%，二賽道增長成持 續(xù)經(jīng)營房企重要發(fā)力點(diǎn)。25 年中期有息負(fù)債同比下降 3.5%，其中短 期有息負(fù)債同比增長 6.0%，短債占比提升，板塊現(xiàn)金流安全性依然值 得關(guān)注。具體企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債的半年度變化與拿地表現(xiàn)相關(guān)，拓展更 積極的房企存貨、負(fù)債及權(quán)益增幅更顯著。25 年上半年頭部房企融資 成本多數(shù)較 24 年實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步下降，多數(shù)公司融資成本降至 4%以下。 其中華潤、招商、保利、中海、金茂五家央企融資成本降至 3.0%以下。

紅盤支撐銷售，核心城市拿地市占率提升。銷售層面，25 年 1-8 月百 強(qiáng)房企銷售 2.23 萬億元，同比下降 13.8%，降幅較 24 年收窄 16pct， 累計(jì)增速最高是金茂（同比+25.7%），越秀、華發(fā)也實(shí)現(xiàn)正增長，建 發(fā)、濱江、保利置業(yè)、招蛇、綠城降幅在 10%以內(nèi)，紅盤是規(guī)模和增 速的保障。拿地方面，25 年上半年 13 家房企拿地力度 42%，較 24 年提升 17pct，924 新政后拿地力度提升，25H1 權(quán)益補(bǔ)貨力度最高是 建發(fā)股份（130%），增量拓展，濱江（101%）、綠城（99%）、中海宏 洋（96%），等量拓展，金茂、中海外、華潤、蛇口權(quán)益補(bǔ)貨約 7 成。 14 家房企 25H1 共在 51 城市進(jìn)行拿地，其中三城北上杭占比 59%，1 4 家房企在核心 5 城（北上深杭成）的拿地市占率從 24 年的 45%上升 至 25H1 的 57%，主要城市拿地市占率提升。開竣工方面，25H1 樣本 房企新開工同比-31%，竣工同比-32%，跑輸行業(yè)。