城中村改造日本篇：創新金融，發力城改.pdf

城中村改造日本篇：創新金融，發力城改。城中村改造定位為助推構建房地產發展新模式的“三大工程”之一，戰略高度空前。2023 年 4 月中央政治局會議首提“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”，將城中村改造從 城市更新體系中單列進行部署，可見其戰略定位之高。此后城中村改造在中央及各部門的 重要會議中頻頻被提及，地方政府對此積極反應，城中村改造步入快車道。在政策推動下， 市場對城中村改造給予厚望，期待其在消除城市建設治理短板、改善城鄉居民居住環境、 擴大內需、優化房地產結構等方面帶來顯著效果。

盡管城中村改造定調積極，但市場對于如何應對城中村改造中的痛點仍存擔憂。城中村改 造的痛點首要在于“拆不動”，城中村具有人口密度高、權責關系復雜、業態多元等特點， 在過去的城中村改造項目中存在大量因補償安置談不妥導致項目長期無實質性進展的情 況；其次城中村改造項目周期較長，期間資金、規劃、安置等任何環節出現紕漏均可能導 致項目進程延緩甚至終止；最后城中村改造資金體量大，理想的情況是通過政府、銀行業 金融機構、社會資金等多方共同籌措資金，但在實踐過程中資金不足為常見情況。

以成功穿越房地產泡沫周期的日本六本木城市更新項目為線索，我們試圖借助日本經驗破 解上述我國城中村改造中的潛在堵點。日本為城市更新的先行者，六本木項目為城市更新 的典型案例，具備“穿越泡沫周期、民企主導、位于大都市東京、街區拆除重建以及人員結 構復雜”五大特點，與城中村改造的市場背景、改造方向以及區域特征高度對應，是城中 村改造的優質參考標的。通過對項目的深入剖析，我們總結出五大解決方案：（1）對區域 進行統籌規劃，以容積率彈性調控促進土地高效利用，與此同時創造增量空間以實現財務 平衡；（2）設計權利變換計劃作為標準化的補償安置方案，對權利變換對象、權利評估方 法、權利置換種類等進行明文規定；（3）在建設期針對權利的人需求提供人性化的安置服 務，提高安置的質量；（4）區域改造完畢后通過開發商深度運營管理實現區域價值最大化； （5）關注財務模型，確保項目收支平衡且各階段現金流充裕。

目前城中村改造處于前期規劃階段，后續究竟以何種方式落地有待政策明確，目前已落地 的城市更新項目可作為參考。考慮到目前我國各地城中村改造進行均處于前期階段，后續 需繼續關注我國城中村改造相關的制度體系、政策配套、規劃設計等的落地以及典型項目 的開展。同時，我們認為可以充分借鑒已落地城市更新項目的成功經驗，為具備同類特征 的城中村改造項目的開展提供參考，例如我們在 11 月 21 日發布的《城中村改造的序章 （二）》報告中以回遷類棚改項目作為以回遷為主要安置策略的城中村改造項目的參考案 例。