城中村改造專題報告：都市角落萬億大市場，重點關注三大方向.pdf

城中村改造專題報告：都市角落萬億大市場，重點關注三大方向。本輪城中村改造聚焦超大特大城市、助力城市品質提升，非棚改 2.0 。7 月 21 日，國 務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》， 強調本輪城中村改造堅持人民政府負主體責任，多渠道籌措整改資金，鼓勵和支持民間 資本參與，堅持“留改拆”并舉方式進行改造。改造范圍：主要面向 7 個超大城市（城 區人口>1000 萬）和 14 個特大城市（城區人口 500 萬-1000 萬）；與棚改區別：1）改 造對象：城中村改造針對大型城市城中村的自建房、宅基地的更新改造，多為集體土地； 棚改針對城鎮中成片危舊住房，多為國有建設用地；2）改造范圍：城中村改造聚焦超 大特大城市；棚改面向全國，覆蓋大量三四線城市；3）改造模式：城中村改造采取拆 除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造；棚改主要采取拆除重建的模式；4） 參與主體：城中村改造以政府引導、市場主導，企業實施，偏市場化；棚改以政府為主 導，國企實施，偏政策化；5）資金來源：本輪城中村改造鼓勵民間資本參與，強調多 渠道籌措改造資金；棚改資金來源重點為政策性金融支持，主要體現為 PSL 和專項債。 本輪城中村改造變化：限制“大拆大建”，重點改善基建設施，聚焦城市品質提升。

必要性：擴大內需、改善民生，助力大城市提質擴容 ? 解決大城市住房短缺問題：

1）人口凈流入看，2018-2021 年，城中村改造重點城 市（21 個超大特大城市+蘇州、合肥）城區人口增速 CAGR+3.6%，較全國高 2.3pct； 其中深圳、杭州、濟南、長沙、合肥 CAGR 超 10%；

2）人均住房面積看，根據第 七次人口普查數據，城中村改造重點城市人均住房面積為 36.81 平方米，低于全國 平均水平 41.76 平方米；其中深圳、東莞、廣州較低，分別為 21.50、27.80、30.15 平方米。大城市住房存短缺情況顯著，城中村改造擴容意義凸顯。

城中村改造改善周邊居民整體的人居環境，提升城市品質。以佛山市南海區廣佛國 際商貿城中心區改造項目為例，改造后，酒店服務、商務服務在內的商務配套產業 齊全，社會效益提高，環境問題得到治理，城市形象改善。

穩增長重要抓手，有望拉動地產投資、帶動消費。城中村改造建安費用：根據測算， 重點城市城中村建筑面積合計 9.2 億平方米，中性情形下（拆建比為 2，單位建安 成本為 3600 元/平方米），對應城中村改造每年建安費用將達 6638 億元。城中村 改造帶來的建安費用彈性：2022 年，重點城市房地產開發投資完成額為 5.66 萬億， 根據全國數據假設建安成本占房地產開發投資額 63%，計算得到重點城市 2022 年 建安成本為 3.57 萬億，進而得到城中村改造每年建安費用占重點城市 2022 年建安 費用 18.6%，有望顯著拉動工程需求，并帶動相關下游消費。分城市看，哈爾濱、 東莞、廣州城中村改造帶來的建安費用彈性位列前 3，分別達 63.6%、57.8%、 44.9%。